Hvordan man kan levere havesamfund i et hurtigt tempo

Gardensamfund er kernen i den britiske regerings ambition om at bygge 300.000 nye boliger om året i England inden midten af 2020’erne for at afhjælpe boligmanglen. Gennem sit program for havesamfund hjælper regeringen med at finansiere mere end 20 havesamfundsprojekter, der forventes at levere 200.000 boliger inden midten af århundredet, og en yderligere runde af projekter er for nylig blevet annonceret. Havesamfund omfatter typisk havebyer med 1.500-10.000 boliger eller havebyer med mere end 10.000 boliger.

Men da regeringens tal viser, at i juli 2016 var lidt over halvdelen af de 684.000 boliger med byggetilladelse i Det Forenede Kongerige færdiggjort, og i takt med at lokale kommuners og private bygherres ambitiøse visioner for områderne i programmet for havesamfund bliver realiseret i praksis, er det afgørende, at disse strategiske projekter leverer en bred vifte af boliger af høj kvalitet i et hurtigt tempo sammen med den nødvendige støtteinfrastruktur.

At opnå tempo og kvalitet

Mens Town and County Planning Association’s Garden City Principles udgør en fremragende ramme for lokale råd og bygherrer, som de kan følge, når de leverer store boligprojekter, idet de fastsætter klare standarder for steddannelse, bæredygtighed, langsigtet forvaltning og udvikling af lokalsamfundet, anses hurtigere design og udvikling ofte for at være i modstrid med skabelsen af kvalitetssteder. Men det behøver ikke at være tilfældet. Vi fik en meget begrænset tidsramme på kun ni måneder til at planlægge den olympiske park i London for at hjælpe med at sikre de olympiske lege i 2012, hvilket gav os en ramme for leveringen af en stor udvikling i verdensklasse.

På baggrund af vores erfaringer skitserer vi her tre elementer, der er afgørende for planlægningen af havesamfund, som kan bidrage til at sikre en hurtigere levering og skabe attraktive, levende og velforbundne steder, hvor folk ønsker at bo.

Indfør et bredere udvalg af boliger

Som foreslået i Letwin Review of Build Out Rates, der undersøger, hvorfor det tager så lang tid at bygge huse på trods af byggetilladelse, er det muligt at levere boliger på store strategiske områder hurtigere ved at udvide udbuddet af boliger.

I henhold til Letwin Review synes den grundlæggende drivkraft for udbygningshastigheden, når der er givet detaljeret byggetilladelse til store områder, at være “absorptionsraten” eller den hastighed, hvormed boligerne sælges. Generelt bestemmes salgsraten for huse af typen og prisen på de udbudte huse. Ved at inkludere et bredt udvalg af boliger fra etværelseslejligheder til familiehuse med fire soveværelser og bungalows vil man appellere til en bredere vifte af købere, hvilket vil øge den samlede efterspørgsel. Dette vil til gengæld bidrage til at bevare husværdierne og ordningernes levedygtighed, hvilket vil føre til en betydelig stigning i antallet af boliger, der bygges hvert år.

Typisk set er der på grønne arealer mest større boliger med flere soveværelser, fordi familier har tendens til at være de købere, der er mest villige til at bytte nærheden til kontoret for åbne, grønne områder og nærheden til gode skoler. Men ved at udvide blandingen til at omfatte flere lejligheder – som ofte kun udgør omkring 20 procent af boligerne i havesamfund – og andre specialiserede boligtyper, såsom ældreboliger, skabes der mere afbalancerede og bæredygtige samfund i overensstemmelse med anbefalingerne i Letwin Review.

Forskning viser også, at udviklinger med 40 procent eller flere boliger til overkommelige priser har en 40 procent højere udbygningsgrad sammenlignet med udviklinger med 10 til 19 procent. Samtidig udvider en mangfoldighed af lejeboliger, f.eks. boliger til udlejning ved siden af ejerboliger, markedet yderligere og afbalancerer samfundets demografi.

Invester i offentlig transport af høj kvalitet

Investering i offentlig transportinfrastruktur og -tjenester af høj kvalitet, f.eks. gode og hyppige bus- og lyntogstjenester eller endog genåbning eller omdannelse af en nedlagt jernbane til en sporvej, er afgørende for at stimulere den større efterspørgsel fra købere, der er nødvendig for at støtte en diversificeret boligstrategi. Det Forenede Kongeriges oprindelige havebyområder, Letchworth og Welwyn Garden City i Hertfordshire, blev f.eks. valgt på grund af deres beliggenhed ved jernbanelinjer med pålidelige offentlige transportforbindelser til London.

Simpelt sagt øger adgang til god offentlig transport folks interesse for at bo i et samfund, fordi det giver dem mulighed for at komme frem til en overkommelig pris, hurtigt og sikkert uden at have brug for en bil. Gode muligheder for offentlig transport er også en katalysator for opførelse af boliger med højere tæthed, fordi de understøtter et bredere udvalg af aktiviteter og tjenester og også øger ejendomspriserne. Desuden reducerer de den mængde plads, der er nødvendig til parkering, hvilket gør det muligt at udvikle arealerne mere intensivt. Disse forbindelser kan virke indlysende, men den ofte fragmenterede karakter af den offentlige transport uden for vores større byer har en tendens til at underminere bestræbelserne på at integrere planlægningen omkring investeringer i offentlig transport.

Ved at anvende en transportorienteret udviklingstilgang (TOD) ved planlægning af havesamfund kan der skabes en god cirkel, hvor investeringer i offentlig transport stimulerer en tættere bebyggelse, hvilket igen øger antallet af passagerer og dermed støtter den langsigtede levedygtighed af de offentlige transporttjenester, der tilbydes. Desuden vil de ekstra anlægs- og driftsomkostninger ved at opbygge offentlige transportnet af høj kvalitet som en del af et havesamfund i mange tilfælde være relativt beskedne i forhold til de samlede strategiske infrastrukturomkostninger.

Inddrag “traditionelle” bykarakteristika

Desto mere havesamfundene afspejler de traditionelle byers karakteristika, f.eks. ved at inkludere grønne områder og legepladser, desto større er muligheden for ikke blot at skabe attraktive og levende steder, men også at inkludere mere forskelligartede boliger, hvilket styrker det centrale punkt om, at mangfoldigheden af boliger fører til højere absorption og dermed udbygningsgrad. En malerisk sø kan f.eks. naturligt egne sig til at få bygget plejehjem eller lejligheder med balkoner omkring den.

Det er muligt at afgøre, hvilke karakteristika der skal inddrages og hvor gennem en grundig overvejelse af et sted og landskabets naturlige aktiver. Ved at foretage denne tidlige analyse under masterplanlægningen kan man sikre, at der udvikles en strategi for steddannelse, som støtter skabelsen af en række forskellige og karakterfulde kvarterer i et havesamfund, der vil appellere til en bred vifte af boligtyper, livsstiler og i sidste ende købere.