Earnest Money Deposit(aka Good Faith Deposit)

In real estate lingo the Earnest Money Deposit (EMD) is also known as the Good Faith Deposit in escrow lingo. Dette er det monetære depositum, som en køber tilbyder sælgeren som god tro, når en kontrakt om køb af sælgers aktiv er underskrevet, forseglet og skal afleveres til Escrow Holder til at opbevare, som den neutrale tredjepart.

Aha! I én sætning tog jeg mig af alle “W’erne” i emnet.

Da det desværre drejer sig om PENGE, og folk er uvillige til at blive afhændet fra dem med (eller uden) retfærdig grund, vil denne artikel blive lidt længere end blot dette ene afsnit. Det er ærgerligt.

Så lad os gå tilbage og behandle hvert “W” uafhængigt af hinanden.

The Who

Det er helt sikkert ikke rockbandet, men HVEM der giver EMD’en er uvægerligt den part, der ønsker aktivet og har givet tilsagn om at købe, normalt på nogle få betingelser.

The What

I normale transaktioner er den letteste form for et omsætteligt instrument at deponere valuta den nemmeste form for et omsætteligt instrument. Med andre ord, gode gamle kontanter. Da Escrow-selskaber er strengt reguleret, når det kommer til at tage imod kontanter, er det nødvendigt, at køberen konverterer det til en form for check, kassecheck eller overførte midler.

Det betyder ikke, at det kun kan være kontanter; et depositum i god tro kan være andre typer aktiver, som køber er villig til at give, og sælger er villig til at bruge som sikkerhed for at sikre transaktionen. Den pink slip til en bil, for eksempel, eller certifikater underskrevet over for visse aktier osv. Desværre har en escrow officer måske ikke mulighed for at opbevare disse typer aktiver, og hvad sker der, hvis aktiverne devalueres eller stiger i løbet af transaktionsperioden? Hvad vil være den faktiske monetære værdi, der kan angives på en afsluttende erklæring? Hvad sker der, hvis der opstår komplikationer, og transaktionen falder til jorden? Så kontanter i banken er menneskets bedste ven, og det er derfor, det kaldes Earnest Money Deposit.

Hvor

Som nævnt i The What, gives depositummet i god tro normalt til Escrow Holder til at opbevare. Hvis du ikke ved, hvad eller hvem en Escrow Holder er, er det “afviklingsagenten” eller “interessenten” (mange navne for den samme rolle), som er en neutral tredjepart, der er udpeget af køber og sælger. Den er depositar for midlerne og dokumenterne, den opfordrer parterne til at opfylde den udarbejdede kontrakt, og når det er gjort, overfører og udveksler den de nævnte midler og dokumenter til den endelige part. Der er en artikel om Californiens Escrow-rolle på dette sted:

Fonde, der gives til Escrow Holder, opbevares i tillid og deponeres på en føderalt forsikret bankkonto – en “Trust-konto” er det, vi kalder det i escrow-sprog. Parterne kan mene noget andet, men mens transaktionen forløber, tilhører denne EMD hverken køber eller sælger. Dette er vigtigt, fordi vi senere vil tale om, hvad der sker, hvis transaktionen annulleres.

Den hvornår

Når køberen har afgivet et købstilbud følger EMD’en normalt med det samme. Nogle gange bliver der udleveret en check samtidig med, at tilbuddet sendes til sælgeren eller dennes repræsentant. Hvis tilbuddet accepteres, afleveres checken med det accepterede tilbud til Escrow Holder, og der åbnes en escrow-transaktion. Der er tilfælde, hvor køberen indbetaler EMD direkte til sælgers konto, men det er sjældent, medmindre køber og sælger har et gensidigt tillidsforhold. Normalt er parterne ukendte for hinanden og kræver, at en tredjepart træder ind som mellemmand. Uanset hvem der får pengene, er det som regel, når transaktionen åbnes eller kort tid derefter.

Hvorfor

Lad os sige, at du er sælger med et værdifuldt aktiv, der skal sælges, og at der er et vilkårligt antal parter, der ønsker at købe. Når den endelige salgspris er forhandlet på plads, vil køberen være sikker på, at han kan holde dig fast på den pris, og du vil ikke længere overveje andre tilbud. På den anden side vil du på den anden side gerne være sikker på, at køberen er oprigtig i sit købstilbud, da du har opgivet muligheden for at få andre tilbud. Som et incitament for Dem til at overholde kontrakten vil køberen foretage et kontant depositum for at vise, at han handler i god tro. Deraf “depositum i god tro” eller “earnest money depositum”.

Er der et hvorfor ikke?

Er der et tidspunkt, hvor et EMD IKKE er nødvendigt? Ja, og det kan være, når de to parter har en implicit tillid til hinanden om, at transaktionen vil blive fulgt til dørs til den endelige afslutning. Et salg mellem slægtninge er et godt eksempel. Der er ingen lov, der siger, at der skal være et indledende depositum for at afslutte en kontrakt.

Nu da vi er færdige med “W’erne”, er der andre overvejelser:

Hvor meget?

Da der ikke er nogen lov, der siger, at der skal være et indledende depositum, er der heller ikke nogen lov, der siger, hvor meget det skal være, hvis et sådant overvejes. Det er en del af forhandlingerne mellem parterne og kan være baseret på, hvad der er sædvanlig praksis på området. Købere vil gerne have mindre, hvis transaktionen går i vasken; sælgere vil måske gerne have mere for at sikre sig, at køber opfylder sine forpligtelser.

Hvad sker der med EMD’et i løbet af transaktionen?

Da depositummet i god tro er købers garanti for, at han vil opfylde sine forpligtelser, er der altid betingelser knyttet til det, og disse betingelser kaldes normalt for betingelser eller “uforudsete forhold” i forbindelse med transaktionen. Efterhånden som betingelserne opfyldes, skrider transaktionen fremad, og EMD’et bliver en del af udbetalingen til salgsprisen. Hvis betingelserne ikke kan opfyldes, kræver kontrakten normalt, at alle parter ophæver kontrakten, og at EMD’en returneres til køber.

Kan EMD’en bruges til at betale regninger før afslutningen?

Midlerne opbevares i tillid, og når de er deponeret, tilhører de hverken køber eller sælger. Enhver disposition af den (eller en del af den) vil kræve begge parters samtykke. Hvis der f.eks. er en ejerforening, der kræver forhåndsgebyrer for at frigive dokumenter til køber til gennemsyn, beder vi sælgeren om at forudbetale midlerne i stedet for at røre ved EMD’en. Hvis han ikke kan, så for at tage det ud af EMD, skal Escrow Holder udarbejde en ændring for parterne til at blive enige om at bruge midlerne til at betale.

Afsigelse af kontrakten – forskellige vanskelige scenarier

Som sagt før, hvis de uforudsete forhold ikke kan opfyldes, kan kontrakten annulleres, hvis den er skrevet op på den måde, og EMD returneres til køberen, når alle parter er enige om annulleringen skriftligt. Det vigtige er, at alle parter skriftligt accepterer annulleringen og tilbageleveringen af midlerne.

• Hvad sker der, hvis de uforudsete forhold er opfyldt eller fjernet, og køber eller sælger beslutter, at han ikke ønsker at fortsætte? Dette er et scenarie, der kommer i spil oftere, end vi bryder os om, og der findes ikke én sikker løsning. En købskontrakt og de deponeringsinstruktioner, der er underskrevet af parterne, holder dem ansvarlige for indholdet i henhold til kontraktlovgivningen . Hvis en part beslutter sig for ikke at fortsætte, og grunden til deres anmodning om at annullere ikke er en betingelse, der var specificeret i kontrakten, vil denne part være i misligholdelse.

Hvis det var køberen, bliver muligheden for at miste denne EMD meget reel, fordi det er grunden til EMD’en – en sikring mod, at køberen ikke opfylder kontrakten.

Hvis det var Sælger, så efterlader han sig selv åben for en retssag og/eller indgivelse af en Lis Pendens mod ejendommen, hvilket effektivt ville forhindre ham i at sælge overhovedet, indtil sagen er løst.

• Hvad sker der, hvis kontakten opfordrer til en 21 dages forbeholdsperiode, det er den 22. dag, og Køber ikke har fjernet sine forbehold? Kan sælgeren kræve en annullering og tage EMD’en som likvideret erstatning?Hvad sker der, når transaktionen bare ligger stille, fordi køberen ikke kan fjerne sine forbehold, men alligevel ikke ønsker at give op? Hvad er sælgerens mulighed for at gribe ind? Her er nogle af hans muligheder:

– Forhandle med køberen! Giv ham rimelig ekstra tid til at færdiggøre

– Kræv at lukke straks eller annullere og tag EMD’en som likvideret erstatning

– Kræv at lukke straks eller annullere og giv køber EMD’en tilbage

• Hvad sker der, hvis der var en tidlig frigivelse af EMD’en til sælger, og transaktionen derefter annulleres? Ja, der er mange transaktioner, hvor sælger skriver i kontrakten, at EMD’en vil blive givet til sælger, når visse (eller alle) forbehold er fjernet.
  Hvis køber er enig, skal han forstå, at med EMD’en ude af døren, vil det blive alvorligt vanskeligt at annullere transaktionen bagefter og forsøge at få pengene tilbage, da man stoler på, at sælger frivilligt returnerer midlerne. Det er ikke nogen nem ting på det tidspunkt. Det er derfor, at en tidlig frigivelse af midler ikke anbefales, medmindre parterne virkelig ved, hvad de gør.

Der findes aldrig en sikker løsning.Vi finder os selv ofte i at starte samtalen med ordet “afhænger”. Det hele handler om at se på omstændighederne omkring det, der er sket, og derefter forhandle for at se, om der er fælles fodslag. Det skal understreges, at uanset hvilken løsning der er tale om, skal den være aftalt skriftligt af begge parter. Nogle gange kan der ikke findes nogen løsninger, og så må de store kanoner sættes ind. Et brev fra en advokat kan øge presset. Ingen ønsker de udgifter, der er forbundet med en retssag..

Hvad sker der, når der ikke er nogen aftale? Hvis der ikke er nogen, forbliver midlerne på Escrow Holder’s Trust Account, indtil der opnås en aftale, uanset hvor lang tid det tager. Jeg havde en sag, hvor jeg beholdt midlerne i 5 år, fordi der ikke var nogen løsning. min sag var blevet annulleret, ejendommen var for længst solgt til en anden, men ingen kunne blive enige om, hvordan man skulle løse spørgsmålet om depositummet i god tro. Derfor nævnte jeg tidligt i denne artikel, at når først midlerne er deponeret på trustkontoen, tilhører midlerne hverken køber eller sælger. Begge kan have et krav på dem.

Hvis tvisten bliver omstridt og går ind i en retssag, så længe Escrow Holder ikke er involveret i retssagen, har Escrow Holder ret til at tage sig selv ud af ligningen ved at indgive en interpleader og sende midlerne til domstolene. Domstolene vil derefter tilbageholde midlerne, indtil der er fundet en løsning på retssagen.

Der er mange andre scenarier for annullering af kontrakter. Denne artikel går ikke i dybden med det, fordi annullering af en kontrakt kan involvere juridiske spørgsmål, som skribenten ikke er i stand til at kommentere. Læserne advares om at søge uafhængig juridisk rådgivning til jeres særlige tilfælde.

I forbindelse med udarbejdelsen af denne artikel fandt vi ud af, at disse er de mest almindelige spørgsmål, som vi bliver stillet:

• Kan vi få vores depositum tilbage
• Hvornår kan vi få depositumet tilbage
• Hvad sker der med pengene i escrow, hvis køber bakker ud
• Kan sælger beholde mit depositum
• Er earnest money depositum refunderes
• Hvem holder earnest money depositum
• Hvad sker der med earnest money depositum, hvis køber bakker ud af salget
• Kan earnest money refunderes

Håbentlig, denne artikel besvarer disse spørgsmål, for “afhænger” er sådan et tåget svar!

Hvis du har andre spørgsmål eller scenarier, som du gerne vil tale om, er du velkommen til at kontakte os. Spørgsmål fortjener svar, eller i det mindste det bedste svar, som vi kan give.

Denne artikel vil blive opdateret, hvis nye scenarier kommer til vores kendskab, så sørg for at tjekke tilbage fra tid til anden!

• Om Juliana
• Bøger
• Kontakt Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Læs mere om Juliana her

Gode nyheder! “The Art of Escrow” er udkommet! Kig efter den på www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

Fås nu på Amazon.com

• Når lånet blev solgt, og du lige har lukket Escrow – April 6, 2020
• Mechanics Lien – Oktober 7, 2019
• Er du udlænding og har brug for at vide om amerikanske FIRPTA Withholding Laws? – 20. februar 2019
• Når FIRPTA
  Withholding går galt – 20. februar 2019
• Er dit ejendomsejerskab
  i god form? – January 15, 2019

Se alle artikler

Tiltræd vores GRATIS Viva Escrow Forums

Tiltræd her…