DeConcini McDonald Yetwin & Lacy, P.C

Sidste år gjorde jeg dig opmærksom på oprettelsen af en ny form for overførsel af fast ejendom, beneficiary deed. Denne form for overdragelse er, som jeg forventede, blevet meget hurtigt populær som en måde at overføre fast ejendom til en persons efterfølgere på uden skifteretten og uden de potentielle problemer, der er forbundet med at bruge et skøde til fællesleje. Da jeg ofte har fået spørgsmål om forskellige anvendelsesmuligheder for begunstigelsesdokumentet, besluttede jeg, at nu ville være et godt tidspunkt til at tage emnet op igen og drøfte brugen af et begunstigelsesdokument for ejendomme med flere ejere og flere begunstigede.

Begunstigelsesdokumentet gør for fast ejendom det, som “payable on death” eller “POD”-betegnelsen gør for en bankkonto. Den giver ejeren mulighed for at udpege en begunstiget for dette aktiv og skaber en metode, hvormed ejendomsretten til aktivet overføres direkte til den begunstigede ved ejerens død. Forskellen mellem et begunstigelsesdokument og et fælles lejemål er, at ved fælles lejemål har alle fælleslejere (ejere) en aktuel ejerinteresse i ejendommen. Med et begunstigelsesdokument har den begunstigede ingen ejerinteresse i ejendommen, før den nuværende ejer dør. Det betyder, at ejeren beholder den fulde kontrol over ejendommen, mens han eller hun lever, og modtageren har ingen kontrol over ejendommen, indtil ejeren dør.

Et begunstigelsesdokument kan nævne en eller flere begunstigede, og kan gives af en ejer eller flere ejere. Hvis der er flere ejere, skal de alle underskrive det begunstigede skøde for at overføre hele ejendommens ejendomsret. Hvis der er flere begunstigede, kan ejendomsretten overgå til de begunstigede i enhver juridisk form for ejendomsret.

For eksempel kan en mand og en kone, der ejer en bolig som fælleseje med overlevelsesret, og som har to børn, ved et begunstigelsesdokument give boligen til de to børn med virkning først, når begge forældre er døde. I begunstigelsesdokumentet kan det angives, at de begunstigede (børnene i dette eksempel) skal eje ejendommen som fælleslejer med ret til at overleve eller som lejer i fællesskab. Et begunstigelsesdokument kan også udpege en mand og en kone som begunstigede og angive, at de skal eje ejendommen som fælleseje med ret til at overleve.

Et begunstigelsesdokument kan endda bruges til at overføre ejendom til en trust. Normalt overfører en person, der opretter en revocable living trust, sin ejendom til trusten, så snart trusten er oprettet, men der kan være omstændigheder, hvor en person ønsker at udskyde en sådan overførsel til sin død. Ved at bruge et begunstigelsesdokument under disse omstændigheder vil man undgå behovet for en skifteretsoverførsel af ejendommen.

Loven om oprettelse af begunstigelsesdokumentet trådte i kraft i august 2001. Et beneficiary deed vil ikke være den rigtige metode for alle, men det kan være en effektiv måde for mange mennesker at overdrage ejendom til deres efterfølgere uden de potentielle problemer ved fællesleje eller behovet for en skifterettens procedure.