Costa-Hawkins.com

To nylige udtalelser om ejer- og relative indflytningsudsættelser analyserer det skumle område for “god tro”.

I DeLisi v. Lam fik fordrevne lejere medhold i en sag om udsættelse i ond tro. Collin Lam og Kimberly Wong købte en bygning med fire enheder, der var fuldt ud beboet af lejere, i San Franciscos Outer Richmond. De påberåbte sig byens bestemmelse om ejerindflytning (OMI) for at opsige lejemålet i enhed 2. Da de flyttede ind, gjorde de det samme for at få enhed 1 tilbage til Kimberlys bror Jordan i henhold til bestemmelsen om indflytning af familiemedlemmer (RMI). Lejerne i begge enheder rømmede og lagde derefter sag an med påstand om, at opsigelsesmeddelelserne var i ond tro, at Collin og Kimberly faktisk ikke boede der, og at RMI i virkeligheden handlede om at sætte langtidslejerne ud af lejligheden og ikke om broderens ønske om at bebo enheden.

Ejerne bevidnede deres stærke tilknytning til kvarteret og de nærliggende slægtninge og erklærede, at de valgte enhed 2, fordi stueetagen ville være bedre for baby og bedstemor. De besluttede at flytte Jordan ind, efter at han havde mistet sit job et par måneder forinden.

Jordan flyttede faktisk ind. Hans vidneudsagn skabte dog bekymring hos juryen. For eksempel havde han ikke diskuteret, om han ville betale husleje, men “forventede, at han sandsynligvis ville gøre det” (en overtrædelse af RMI-statutten). Han havde ikke været inde i enhed 1, før han flyttede ind, og kendte ikke dens indretning. Han og hans kæreste havde overvejet at flytte ud af området på grund af arbejde. Juryen var usympatisk over for denne forklaring. Selv om ejerne og broderen rent faktisk flyttede ind som krævet i henhold til loven, afsagde de en dom til fordel for lejeren og en endelig dom på 462 450 USD!

I deres appel hævdede ejerne, at rettens anvendelse af vedtægterne gav “lejere og juryer mulighed for at se bag om udlejerens overholdelse af RMI-bestemmelserne for på grundlag af gæt om udlejernes motiver at afgøre, om de virkelig handlede af de rigtige grunde, og at holde dem ansvarlige for at have “dårlige tanker”, selv om deres handlinger ellers opfyldte lovens krav.”

Appelsretten bekræftede ikke desto mindre DeLisi v. Lam i en upubliceret udtalelse og bemærkede, at kravet om “god tro” var en tilladt, materiel begrænsning af udsættelser. Det var ikke nok blot at overholde de mekaniske krav i huslejeforordningen. Retten offentliggjorde udtalelsen kort tid efter efter anmodninger fra flere lejeradvokater. (Upublicerede udtalelser binder kun parterne, mens offentliggjorte udtalelser også binder offentligheden).

I mellemtiden, i en anden del af byen, sagsøgte Robyn og Ian Reynolds deres tidligere udlejer, Cory Lau, som brugte OMI-statutten til at flytte ind i deres lejlighed over hans spritbutik i North Beach. Under retssagen var lejerne i stand til at vende gode kendsgerninger til dårlige. Lau havde til hensigt at flytte ind, så han ikke behøvede at pendle til sit arbejde syv dage om ugen og 12 timer om dagen fra San Bruno, hvilket blev endnu mere presserende, fordi hans egen husleje var ved at stige. Dette gav kun anledning til at undersøge, om han løj om præcis hvor meget han sagde, at hans husleje ville stige, da han forklarede sine bevæggrunde til sine lejere. Lejernes advokat fik endda juryen til at overveje, om Lau skulle have smidt en anden lejer ud, som brugte Airbnb i strid med sin lejekontrakt. Lau reformerede den (helbredelige) adfærd, men lejerne hævdede, at han burde have udsat den anden lejer for skyld og flyttet ind i en anden enhed, end han ønskede, med en anden retfærdig grund, end han havde til hensigt. Selv om Lau i sidste ende ikke gjorde noget forkert, fandt juryen ham ansvarlig for 670.574 dollars!

Dommeren i retssagen imødekom Lau’s anmodning om en dom uanset dommen. Court of Appeal stadfæstede dommen i en ikke-publiceret udtalelse og erklærede sig enig i, at “kravene om “god tro”, “uden bagtanke” og “ærlig hensigt” ikke udløser en vidtrækkende undersøgelse af den generelle adfærd og motivering hos en ejer, der søger at genvinde besiddelsen af en enhed”. Den relevante undersøgelse er, om de flyttede ind i lejligheden inden for tre måneder og stadig var bosiddende der.

I forlængelse af en anmodning om offentliggørelse fra San Francisco Apartment Association og Small Property Owners of San Francisco offentliggjorde Court of Appeal Reynolds v. Lau. Den fandt, at DeLisi v. Lam kunne skelnes fra DeLisi v. Lam (i betragtning af beviserne for, at Jordan måske ikke havde til hensigt at etablere en langvarig hovedbolig) og fandt, at når en udlejers “dominerende motiv for at genvinde besiddelsen er at bebo enheden som deres hovedbolig i mindst 36 sammenhængende måneder, kan andre accessoriske grunde såsom økonomiske incitamenter eller personlige præferencer generelt ikke være begrundelse for overtrædelse af huslejeforordningen”.

Appellanterne henleder vores opmærksomhed på en nyligt offentliggjort udtalelse fra vores kolleger i afdeling to af denne domstol, DeLisi v. Lam. DeLisi bekræftede en juryafgørelse, der fastslog, at ejerne af en lejlighedsejendom med fire lejligheder havde overtrådt San Franciscos huslejeforordning på grund af deres udsættelse af en eksisterende lejer for at lette indflytningen af en slægtning. Vi finder DeLisi anderledes, da der blev fremlagt beviser for, at slægtningen måske ikke havde til hensigt at etablere en langvarig hovedbolig. (Se id. s. *11 .) Her var beviserne ubestridt, at Lau og hans forlovede forsøgte at få 456 Broadway i besiddelse som deres primære bolig på lang sigt, og at de har boet der siden. Vi læser ikke DeLisi som en antydning af, at en ejer kan overtræde huslejeforordningen, hvis han eller hun har andre motiver ud over at have en god tros hensigt om at etablere en langvarig primær bolig. Så længe ejerens dominerende motiv for at genvinde besiddelsen er at bebo lejligheden som hovedbolig i mindst 36 sammenhængende måneder (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), kan andre supplerende grunde som f.eks. økonomiske incitamenter eller personlige præferencer generelt ikke begrunde en overtrædelse af huslejeforordningen.

En version af denne artikel blev oprindeligt bragt i oktober 2019 i nyhedsbrevet for Small Property Owners of San Francisco.