California Housing Crisis

Det er nødvendigt med omfattende reformer for at fjerne byggehindringer

Kaliforniens boligmangel er fortsat et klassisk eksempel på et misforhold mellem udbud og efterspørgsel, der driver bolig- og lejepriserne op på et rekordhøjt niveau. De californiske arbejdsgivere står over for en stadig stigende mangel på kvalificeret arbejdskraft, da de høje boligpriser, især i kystområderne, driver lav- og mellemkvalificerede arbejdstagere ud af Californien og ud i retning af mere overkommelige stater. En betydelig mangel på boliger til en overkommelig pris er fortsat en af de største trusler mod Californiens ellers blomstrende økonomi.

Californiens udvandring

En nylig Edelman Trust Barometer-undersøgelse viste, at 53 % af indbyggerne i Californien generelt og 63 % af millennials i Californien specifikt overvejer at forlade staten på grund af de høje leveomkostninger. Den femte årlige undersøgelse fra Californiens handelskammer “People’s Voice 2019” viste en lignende pessimisme blandt sandsynlige vælgere, idet ca. 2 ud af 3 vælgere sagde, at deres børn ville få en bedre fremtid, hvis de forlod Californien. En rekordhøj andel (68 %) af californierne siger, at overkommelige boliger er et stort problem i deres region i den seneste undersøgelse fra Public Policy Institute of California.

Data fra U.S. Census Bureau’s “American Community Survey” viser, at der allerede har været en udvandring fra Californien i gang siden mindst 2007. I løbet af det sidste årti er ca. 6 millioner indbyggere flygtet fra Californien, hvilket svarer til et nettotab på 1 million indbyggere, når man tager hensyn til indenlandsk migration, eller ca. 2,5 % af statens samlede befolkning, og staten har mistet ca. 26 mia. dollars i årlig indkomst. Joint Center for Housing Studies fra Harvard University placerer Californien blandt de tre stater med den største nettoudvandring af indbyggere.

Californiske virksomheder, der også kæmper med uoverkommelige boliger, er nødt til at træffe vanskelige investeringsbeslutninger. Nogle virksomheder har efter at have været aktive i Californien i årtier for nylig besluttet at flytte ud. Jamba Juice har f.eks. flyttet sit hovedkvarter fra Emeryville til Texas efter 25 års virksomhed i Californien. The North Face, der blev grundlagt i San Francisco i 1966, forlod Bay Area i 2018 for at flytte sit hovedkvarter til Denver, Colorado.

Selv teknologigiganter som Amazon, Facebook og Oracle har for nylig valgt at ekspandere i byer uden for Californien. Facebook har investeret 1 mia. dollar i en suite af fem datacentre beliggende i Fort Worth, Texas. Oracle er ved at bygge et nyt campus i Austin, Texas, der vil være lige så stort som 10 fodboldbaner. Amazon er ved at bygge et andet hovedkvarter til 5 mia. dollars i det nordlige Virginia efter en landsdækkende søgning, der kun efterlod én by i Californien på virksomhedens korte liste.

I erkendelse af den historiske boligkrise og den indvirkning, som uoverkommelige boliger har haft på deres arbejdsstyrke, har teknologivirksomhederne for nylig forpligtet sig til at investere milliarder af dollars i boligprojekter til overkommelige priser i Californien. Apple har annonceret investeringer på 2,5 mia. dollars i boliger til overkommelige priser, Facebook og Google har hver især annonceret tilsagn på 1 mia. dollars, og Airbnb planlægger at investere 25 mio. dollars i boliger til overkommelige priser i Californien, for blot at nævne nogle få. Men selv med disse betydelige private investeringer har Californien desperat brug for betydeligt flere boliger i et omfang og i et tempo, der ikke er set i årtier, for at der virkelig kan skabes boliger til overkommelige priser i alle områder af staten.

2019 California Housing Legislation

Guvernøren bidrog til at få et budget igennem, der omfattede ca. 2 mia. dollars i finansiering til boliger og relateret infrastruktur, herunder 750 mio. dollars til kortsigtet planlægning og infrastruktur, 500 mio. dollars til støtte for boliger til lav og moderat indkomst, en stigning på 500 mio. dollars i statens boligskattefradrag, 20 mio. dollars til juridisk bistand til lejere og 650 mio. dollars til nødboliger og permanente støttede boliger.

I den lovgivende samling i 2019 var der imidlertid meget begrænset lovgivning med fokus på at fjerne hindringer for boligbyggeri eller give incitamenter, der er nødvendige for at nå guvernørens mål om 3,5 millioner nye boliger inden 2025.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) var et sjældent udbudsfokuseret boliglovforslag, der nåede ud af den lovgivende forsamling og blev underskrevet af guvernøren i 2019. SB 330 har til formål at reducere tilladelsesomkostningerne og fremskynde godkendelser af boliger ved at give sikkerhed for konsekvensgebyrer for udvikling, standardisere antallet af høringer, som en by kan afholde for at godkende projekter, og forbyde byer at nedzonere eller på anden måde fjerne zoneret kapacitet. Desværre er SB 330 kun gyldig i en periode på fem år.

– Lovforslag om accessoriske boligenheder. Californiens lovgivere var i stand til at fortsætte deres succeser fra det foregående år og få seks nye lovforslag om accessory dwelling units (ADU) underskrevet af guvernøren: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 og AB 670. Disse lovforslag har til formål at fjerne lokale barrierer og anspore til mere ADU-udvikling for at bidrage til at skaffe flere boliger til overkommelige priser.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) var uden tvivl den mest reformerende, men kontroversielle, lovgivning på boligområdet på udbudssiden i 2019. SB 50 foreslog at fjerne nogle zoneinddelingsrestriktioner i nærheden af større transitlinjer og jobcentre, som sandsynligvis ville have resulteret i de facto opzonering og dermed mere tætte boliger i transitrige boligområder. Lovforslaget blev tilbageholdt i Senatets skatteudvalg og forventes at vende tilbage i 2020 med nogle yderligere ændringer.

– AB 1482. Forsamlingsmedlem David Chiu (D-San Francisco) og flere lejerforeningsgrupper gjorde AB 1482 til den vigtigste prioritet i deres lovgivningsmæssige dagsorden for 2019. Tilhængerne indrammede AB 1482 som et lovforslag til bekæmpelse af huslejerøveri, der skaber en ny, landsdækkende standard, der forbyder huslejestigninger på over 5 % plus forbrugerprisindekset (CPI) og kræver retfærdige udsættelser. Guvernøren gav tidligt sin støtte til lovforslaget og underskrev det som lov. På trods af at dette lovforslag om huslejekontrol i hele staten blev underskrevet, planlægger fortalerne for Proposition 10 i 2018 at få endnu et initiativ om huslejekontrol på stemmesedlen i 2020.

Housing Issues Legislature Should Address in 2020

– CEQA Abuse. California Environmental Quality Act (CEQA) er ikke den eneste årsag til boligmanglen, men den er ofte en stor hindring for udviklingen af boliger i Californien. CEQA kræver, at lokale myndigheder foretager en detaljeret gennemgang af diskretionære projekter, inden de godkendes. CEQA beskytter menneskers sundhed og miljøet ved at kræve, at de ansvarlige myndigheder analyserer projekternes virkninger og derefter kræver, at projektudviklerne afbøder eventuelle potentielt betydelige miljøpåvirkninger.

Men i modsætning til de fleste miljølove og -bestemmelser i Californien håndhæves CEQA gennem private retssager og er derfor moden til misbrug af retssager, der kan bremse eller endog stoppe boligprojekter betydeligt, når modstandere ikke ønsker øget tæthed i deres nabolag.

CEQA kan øge boligudviklingsprocessen med betydelige omkostninger og tid. Selv truslen om retssager kan afskrække udviklere eller øge omkostningerne ved at udvikle boliger betydeligt, da udviklere bruger betydelige ressourcer på at forberede og forsvare deres projekter over for modstandere. Og da boligomkostningerne i sidste ende bæres af de fremtidige boligkøbere, øger CEQA uundgåeligt boligpriserne i Californien, selv om projektet ikke anfægtes.

Det er måske ikke tilfældigt, at Californiens boligomkostninger begyndte at stige betydeligt i det samme årti, hvor den californiske lovgiver vedtog CEQA, og hvor den øgede modstand i lokalsamfundet mod nye boliger blev stærkere. Mellem 1970 og 1980 steg huspriserne i Californien fra 30 % over USA’s niveau til mere end 80 % højere, ifølge en rapport fra Legislative Analyst’s Office.

– Lokale finansieringsstrukturer, der favoriserer kommerciel udvikling. Forskellige typer af udvikling (f.eks. kommerciel, boligbyggeri, industri) giver forskellige skatteindtægter og krav til serviceydelser. Californiens lokale finansieringsstrukturer giver byer og amter et langt større skattemæssigt incitament til at godkende udvikling af ikke-boligbyggeri eller boligbyggeri med lavere tæthedsgrad.

For eksempel giver kommerciel udvikling som store detailhandelsvirksomheder og hoteller ofte de største skattemæssige nettofordele for byer og amter, da de øgede indtægter fra salgs- og hotelskat, som en by modtager, normalt mere end opvejer de lokale myndigheders omkostninger til at levere offentlige tjenester. I modsætning hertil giver boligbyggerier generelt ikke direkte indtægter fra salgs- eller hotelskat, og statens byer og amter modtager typisk kun en lille del af de indtægter, der opkræves fra ejendomsskatten. Som følge heraf tilskynder byer og amter ofte til kommerciel udvikling ved at udlægge store arealer til disse formål og ved at tilbyde tilskud eller andre fordele til de kommende virksomhedsejere.

– Nedsættelse af udviklingsgebyrer. De lokale myndigheder i Californien har i stigende grad benyttet sig af udviklingsafgifter til at finansiere lokale tjenester som f.eks. skole-, park- og transportinfrastruktur. Selv om disse gebyrer kan og ofte finansierer nødvendig infrastruktur, opkræver mange lokale myndigheder alt for byrdefulde gebyrer, som kan begrænse boligbyggeriet ved at hindre eller afskære nye boligbyggerier, især boligbyggerier til overkommelige priser, fra at blive opført. Gebyrer for udviklingspåvirkninger øger uundgåeligt omkostningerne ved boligbyggeri, hvilket igen øger boligomkostningerne.

SB 330 var vel nok det eneste væsentlige stykke lovgivning, der blev underskrevet i 2019, og som havde til formål at tage fat på skyhøje udviklingspåvirkningsgebyrer i Californien. Selv om lovforslaget ikke udelukkede en lokal jurisdiktion fra at fastsætte udviklingsvirkningsgebyret fra starten, forhindrede det lokale jurisdiktioner i at hæve gebyret midtvejs i tilladelsesprocessen. Desværre blev lovforslaget udvandet til at udløbe efter kun fem år. Enhver positiv indvirkning, som SB 330 kan have på at give bygherrerne sikkerhed for gebyret, er kun midlertidig.

– Modstand fra lokalsamfundet mod nye boliger. Samfundets modstand mod opførelse af nye boliger forværrer også boligmanglen. Lokalsamfundene frygter ofte, at en øget boligtæthed vil ændre deres kvarterskarakter, øge trafikpropperne, sænke deres boligværdier og medføre ny kriminalitet. De lokale beboere lægger ofte et betydeligt pres på de lokale embedsmænd for at få dem til at bruge deres arealanvendelsesbeføjelser til at undertrykke nybyggeri.

Som følge heraf har ca. to tredjedele af byerne og amterne i Californiens kystnære metropoler vedtaget vækstkontrolforordninger, der begrænser boligbyggeriet. Disse vækstkontrolforordninger er effektive til at begrænse væksten og dermed øge boligomkostningerne. En undersøgelse viste, at hver ekstra vækstkontrolpolitik, som en by vedtog, medførte en stigning i boligpriserne på 3 % til 5 %.

Og selv i de tilfælde, hvor lokale embedsmænd ikke bøjer sig for presset fra lokalsamfundet, giver Californiens initiativproces aktive indbyggere mulighed for at omgå deres lokale embedsmænd og gribe ind i lokale beslutninger om arealanvendelse via initiativ- og folkeafstemningsprocessen.

– Direkte afhjælpning af hjemløshed gennem flere krisecentre og faciliteter til psykisk sundhed. CalChamber’s “People’s Voice 2019”-undersøgelse viste også, at 75 % af respondenterne sagde, at hjemløsheden bliver værre i Californien, og 64 % sagde, at hjemløsheden bliver værre i deres eget nabolag.

Undersøgelsen People’s Voice understøttes af data fra en nylig rapport fra Council of Economic Advisers, som viste, at næsten halvdelen (47 %) af alle hjemløse uden husly i USA bor i staten Californien. Det svarer til ca. fire gange så meget som Californiens andel af den samlede amerikanske befolkning. Rapporten bemærker, at alvorlig psykisk sygdom, stofmisbrugsproblemer, tidligere fængselsophold, lave indkomster og svage sociale forbindelser hver især øger risikoen for hjemløshed hos den enkelte.

Kalifornien skal vedtage politikker, der ikke blot øger den samlede boligmasse i hele staten betydeligt, men også tilføjer hjemløseherberger og faciliteter til psykisk sundhed for mere direkte at imødegå det stigende antal hjemløse californiere.

CalCalChamber Position

Californiens boligkrise driver mange beboere og virksomheder ud af staten og afskrækker nye investeringer fra at komme ind. Uoverkommelige boliger tvinger også mange californiere til at pendle ekstra længe, hvilket øger luftforureningen, øger trafikpropperne og nedsætter arbejdstagernes produktivitet.

Det er nødvendigt med en omfattende reform af miljø- og zonelovgivningen for at fjerne de hindringer, der hæmmer boligbyggeriet og øger priserne på nye boliger. En omfattende revurdering og reform af CEQA er et afgørende skridt til at sætte skub i boligbyggeriet i Californien. At bevare CEQA’s arv med hensyn til at beskytte menneskers sundhed og miljøet er ikke uforeneligt med en mere strømlinet boligudvikling.

Januar 2020