Beregning af værdiforringelse

Bedømmelse af erstatning har aldrig været ligetil, men kvantificering af værdiforringelse som en form for erstatning volder i stigende grad problemer for sagsbehandlere og domstole.

Situationen er sammenlignelig med at sælge eller refinansiere en bil. Hvis din bil er blevet beskadiget i en ulykke, kan beviserne for reparationer påvirke dens værdi negativt, hvis du senere beslutter dig for at sælge eller refinansiere den, uanset bilens generelle værdiforringelse. Denne værdiforringelse er også kendt som værdiforringelse. For forsikringsverdenen var det et begreb, der blev udviklet for at vurdere værditabet efter en ulykke. Beregningen kan dog afgøres på meget forskellige måder afhængigt af den enhed, der vurderer den. Men det er nok om biler.

I den juridiske verden har en nyere sag berørt, hvordan man bedst griber beregningen af værdiforringelse an, og den har fremhævet den fleksible tilgang, som parterne skal have. Moore m.fl. mod National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) drejede sig om køb af en lejlighed via et lån, der var sikret ved et pant i en bank. Køberne af lejligheden fik et tilbud om realkreditlån, uden at banken indhentede en boligkøbsrapport, til trods for at køberne havde bedt banken om at indhente en sådan. Køberne fik det indtryk, at rapporten var positiv, men i virkeligheden var lejligheden i dårlig stand og havde behov for omfattende reparationer. Købet blev gennemført, og køberne blev opmærksomme på ejendommens tilstand. Køberne havde ikke råd til reparationerne og fremsatte et krav mod banken med den begrundelse, at de ikke ville have købt lejligheden, hvis de havde modtaget rapporten, som ville have gjort dem opmærksomme på problemerne.

Der udspandt sig en debat mellem parterne om den korrekte skadeserstatning i denne sag. Køberne hævdede, at det var reparationsomkostningerne, men banken var af den opfattelse, at det skulle være et beløb svarende til faldet i lejlighedens værdi (hvilket er den sædvanlige fremgangsmåde). Dommeren i første instans gav køberne medhold. Banken ankede sagen til Technology and Construction Court, men fik ikke medhold. Appelrettens dommer, hr. dommer Birss (billedet), henviser til fire nøglepunkter, som rammer kernen i processtrategien og de grundlæggende principper for beregning af værdiforringelse.

For det første er reglen om værdiforringelse i Phillips v Ward 1 WLR 471 (at det korrekte mål for erstatning er et beløb svarende til ejendommens værdiforringelse) næsten altid passende, når ejendommen er erhvervet efter uagtsom rådgivning fra landmænd eller advokater – men det er ikke en ufravigelig regel, og den bør ikke anvendes mekanistisk. I det væsentlige bør parterne sikre, at de ser på de særlige omstændigheder i en sag i det hele taget og anvender en fleksibel tilgang. I denne sag fastslog dommer Birss, at værdiforringelsen kunne bestemmes på grundlag af reparationsomkostningerne som hævdet af køberne.

For det andet kan værdiforringelse i et passende tilfælde bestemmes ud fra reparationsomkostningerne. Under omstændighederne i denne sag havde dommeren i den lavere instans været berettiget til at antage, at reparationsomkostningerne udgjorde den eneste praktiske indikator for, hvad værdiforringelsen af aktivet var.

For det tredje fremhævede dommer Birss, at det er en almindelig foreteelse ved vurdering af erstatning baseret på værdiansættelse, at den betalende part kun er villig til at indtage ét synspunkt om nedsættelsen af skadeserstatningen og ikke er villig til at fremføre en mellemliggende holdning, selv som en nødløsning. Han erklærede, at modtagende parter også gør dette, men han bemærkede, at det efter hans erfaring oftere forekommer hos betalende parter. I denne sag var hr. dommer Birss’ indtryk af appelmødet, at hvis han ikke havde bedt bankens rådgiver om et mellemliggende beløb for værdiforringelse, ville der ikke være blevet fremsat noget, og han bemærkede endvidere, at “de tvingende krav i forbindelse med advokatvirksomhed ofte får parterne til at anvende denne taktik, men det kan give bagslag”. Mellemregningen er ofte et område, som sagsøgere tøver med at gå ind på, men som det blev vist her, kan man uden at overveje en alternativ holdning ende med at koste en klient flere penge, hvis man ikke overvejer en alternativ holdning.

Slutteligt er det, der skiller sig ud fra denne dom, hr. dommer Birss’ kommentar, at selv om det ikke ville have undermineret underrettens afgørelse, var det åbent for underrettens dommer at anlægge en anden tilgang, og mere specifikt var det også åbent for denne dommer at foreslå en anden beregning af værdiforringelsen, lavere end reparationsomkostningerne, og at tilkende dette. Dette er et interessant forslag, som endnu en gang understreger vigtigheden af at give en mellemposition.

Som det fremgår af hr. dommer Birss’ argumentation i denne sag, er beregningen af værdiforringelse, ligesom forsikringsbegrebet, et fleksibelt begreb og er åben for fortolkning afhængigt af omstændighederne i en konkret sag. Advokater bør derfor være opmærksomme på dette, når de rådgiver klienter om krav, der involverer værdiforringelse.