Výpočet snížení hodnoty

Vyčíslení škody nebylo nikdy jednoduché, ale vyčíslení snížení hodnoty jako jedné z forem náhrady škody přináší účastníkům řízení a soudům stále více problémů.

Situace je srovnatelná s prodejem nebo refinancováním automobilu. Pokud byl váš vůz poškozen při nehodě, mohou doklady o opravách negativně ovlivnit jeho hodnotu, pokud se jej později rozhodnete prodat nebo refinancovat, nehledě na celkové znehodnocení vozu. Toto snížení hodnoty se také nazývá snížená hodnota. Pro svět pojišťovnictví to byl pojem vyvinutý k odhadu ztráty hodnoty po nehodě. O výpočtu však lze rozhodnout velmi odlišným způsobem v závislosti na subjektu, který jej oceňuje. Ale to by o automobilech stačilo.

V právním světě se nedávný případ dotkl toho, jak nejlépe přistupovat k výpočtu snížení hodnoty, a zdůraznil flexibilní přístup, který by měly strany zaujmout. Věc Moore a další proti National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) se týkala koupě bytu prostřednictvím úvěru zajištěného hypotékou u banky. Nabídka hypotéky byla kupujícím bytu uvolněna, aniž by banka získala zprávu o koupi bytu, přestože kupující dali bance pokyn, aby ji získala. Kupující nabyli dojmu, že zpráva byla příznivá, ale ve skutečnosti byl byt ve špatném stavu a vyžadoval rozsáhlé opravy. Koupě byla dokončena a kupující se o stavu nemovitosti dozvěděli. Kupující si opravy nemohli dovolit a podali na banku žalobu s tím, že kdyby obdrželi zprávu, která by je na problémy upozornila, byt by nekoupili.

Mezi stranami se rozvinula debata o správné míře náhrady škody v tomto případě. Kupující tvrdili, že se jedná o náklady na opravu, ale banka byla toho názoru, že se jedná o částku rovnající se snížení hodnoty bytu (což je obvyklý přístup). Soudce prvního stupně rozhodl ve prospěch kupujícího. Banka se odvolala k Technologickému a stavebnímu soudu, ale neuspěla. Soudce odvolacího soudu, pan soudce Birss (na obrázku), odkazuje na čtyři klíčové body, které zasahují do podstaty strategie soudního sporu a základů způsobu výpočtu snížení hodnoty.

Poprvé, pravidlo o snížení hodnoty ve věci Phillips v. Ward 1 WLR 471 (že správnou mírou náhrady škody je částka rovnající se snížení hodnoty nemovitosti) je téměř vždy vhodné v případech, kdy je nemovitost nabyta na základě nedbalého poradenství ze strany odhadců nebo advokátů – není to však neměnné pravidlo a nemělo by být uplatňováno mechanicky. Strany by v podstatě měly dbát na to, aby se zabývaly konkrétními okolnostmi dané věci v jejich souhrnu a uplatňovaly pružný přístup. V tomto případě pan soudce Birss rozhodl, že snížení hodnoty lze určit podle nákladů na opravu, jak tvrdili kupující.

Druhé, snížení hodnoty lze ve vhodném případě určit podle nákladů na opravu. Za okolností tohoto případu byl soudce soudu nižší instance oprávněn zaujmout stanovisko, že náklady na opravu představují jediný praktický ukazatel toho, jaké je snížení hodnoty majetku.

Zatřetí pan soudce Birss upozornil, že při posuzování náhrady škody na základě ocenění je běžným jevem, že platící strana je ochotna zaujmout pouze jeden názor na snížení náhrady škody a není ochotna prosazovat přechodné stanovisko, a to ani jako záložní. I když uvedl, že přijímající strany to dělají také, poznamenal, že podle jeho zkušeností se to častěji vyskytuje u platících stran. V tomto případě měl pan soudce Birss z odvolacího jednání dojem, že kdyby nepožádal právního zástupce banky o mezisoučet snížení hodnoty, žádný by nebyl předložen, a dále poznamenal, že „imperativy advokacie často vedou strany k přijetí této taktiky, která se však může vymstít“. Prostřední cesta je často oblastí, do které se účastníci sporu zdráhají vstoupit, ale jak se ukázalo v tomto případě, bez zvážení alternativního stanoviska by to mohlo klienta nakonec stát více peněz.

Nakonec z tohoto rozsudku vyčnívá poznámka pana soudce Birsse, že ačkoli by to nezpochybnilo rozhodnutí soudu nižšího stupně, bylo možné, aby soudce soudu nižšího stupně zaujal jiný přístup, a konkrétně bylo také možné, aby tento soudce navrhl jiný výpočet snížení hodnoty, nižší než náklady na opravu, a aby jej přiznal. To je zajímavý návrh, který opět zdůrazňuje důležitost zajištění mezistupně.

Jak vyplývá z odůvodnění pana soudce Birsse v této věci, výpočet snížení hodnoty je stejně jako pojem pojištění flexibilním pojmem a je otevřený výkladu v závislosti na okolnostech konkrétního případu. Praktici by si toho proto měli být vědomi, když poskytují klientům poradenství ohledně nároků zahrnujících snížení hodnoty.

.