Proč je stále těžší koupit si druhé bydlení

Tuto otázku si často klade Fenton Soliz, vedoucí úvěrový pracovník Bank of America ve White Plains ve státě New York. „Dostávám spoustu žádostí o druhé bydlení, a od doby, kdy se objevil Covid, je jich o něco více,“ řekl pan Soliz. „Mnoho žádostí je od bohatých jednotlivců a párů, „kteří o druhém bydlení přemýšlejí v rámci svého životního plánování již mnoho let… nyní přemýšlejí o tom, jak ho financovat.“

Před Covidem bylo jednoduché poradit kupujícím, aby využili podíl ve svém primárním bydlení k nákupu druhého bydlení. Tímto způsobem si půjčovali jen jednu hypotéku na podporu dvou domů. Úvěrové podmínky bylyjednoduché a bankéři tyto úvěry ochotně poskytovali.

Ale stejně jako u všech ostatních věcí se v době Coronu stalo rozhodování o financování poněkud složitějším. Loni na jaře začali mnozí věřitelé v reakci na pandemii zpřísňovat požadavky na úvěry. Vzhledem k tomu, že miliony Američanů byly bez práce a opožďovaly se se splácením hypoték, věřitelé se obávali, že počet delikventů prudce vzroste – a to se také stalo.

Přestože se podmínky zlepšují a někteří věřitelé začínají polevovat, podmínky se stále nevrátily do doby před krizí. Výsledkem je, že i majitelé domů se skvělou bonitou, vysokými příjmy a jistotou zaměstnání stále zjistí, že pro financování druhého bydlení je k dispozici o něco méně možností než před rokem. Zde jsou některé z nich:

Cash-out,možná, tak trochu

Před pandemií bylo cash-out refinancování oblíbeným způsobem nákupu rekreačního domu. Tady je důvod. Řekněme, že jste si před 10 lety vzali hypotéku na nákup primárního domu v hodnotě 500 000 USD, který je nyní oceněn na 900 000 USD. A řekněme, že za dům stále dlužíte 400 000 dolarů.

Před Kovidem vám někteří věřitelé umožnili refinancovat tuto hypotéku, obvykle s nižší sazbou, a vzít si novou hypotéku až do výše 90 % současné hodnoty domu. Ve výše uvedeném hypotetickém případě, kdybyste si vzali maximální částku za předpokladu, že splňujete podmínky pro vyšší úvěr, by vám zůstalo něco přes 400 000 USD v hotovosti, které byste mohli použít na koupi rekreačního domu.

Těchto transakcí se však v dnešní době uskutečňuje méně. Mnoho bank buď snížilo částku, kterou si dlužník může vzít v rámci cash-out refi, nebo cash-out úplně zrušilo. Wells Fargo & Co, WFC jeden z největších poskytovatelů hypotečních úvěrů v zemi „v dubnu pozastavil poskytování všech cash out refinancování“, jak uvedl mluvčí banky. Ano, všechny.

Bank of America, BAC další velký věřitel, stále poskytuje cash-out refis, ale snížila maximální částku, kterou může dlužník získat, z 500 000 USD na 250 000 USD. Banka dělá výjimky a umožňuje větší cash-out refis pro některé své klienty privátního bankovnictví, což jsou bonitní fyzické osoby s velkým majetkem, obvykle nad 500 000 USD.

Bank of America není jedinou bankou, která má pro klienty privátního bankovnictví vstřícnější pravidla. Takže tady je slovo do pranice: Pokud máte na penzijním nebo makléřském účtu investovány nemalé prostředky a ještě nejste klientem privátního bankovnictví, je vhodná doba se zaregistrovat. (Klienti privátního bankovnictví získávají i další výhody, například VIP vstupenky na akce… Dobře, ano, teď se žádné velké akce nekonají, ale myslíme na dny po Kovidovi.)

Pozor pro dlužníky: Před refinancováním je důležité zvážit náklady a poplatky, které banky k refinancování připočítávají. Dlužníci si musí uvědomit, jak dlouho bude trvat, než se jim tyto náklady vrátí oproti úsporám, které plynou z nižší měsíční splátky. Dlužníci by také měli vzít v úvahu, že refinancování prodlužuje dobu, po kterou bude úvěr splácen, což může vést k tomu, že po dobu trvání úvěru zaplatí více úroků, než by jinak zaplatili.

Možnosti, které vám zbývají

Ok, takže nejste klientem privátního bankovnictví a vaše banka zrušila cash-out refi nebo jste se rozhodli, že náklady na refinancování jsou příliš vysoké. Ale přesto si chcete koupit svůj vysněný rekreační dům a potřebujeteúvěr, abyste to zvládli. Je více než pravděpodobné, že budete muset získat úvěr na koupi.

Dobrou zprávou je, že úrokové sazby hypoték na nákupní úvěryjsou nižší než na refinanční úvěry. Začátkem tohoto týdne společnost Wells Fargo zveřejňovala sazby ve výši 2,5 % u 30letého konvenčního úvěru na nákup s pevnou sazbou a 2,75 % u 30letého úvěru na refinancování s pevnou sazbou. Sazby hypoték jumbo, což jsou hypotéky, které přesahují 548 000 dolarů na rodinný dům, byly asi o 0,375 procentního bodu vyšší.

Bank of America zveřejnila podobné sazby pro nákupní a refinanční úvěry, ale sazby banky jumbo jsou ve skutečnosti o něco nižší než u konvenčních úvěrů.

Některé banky vyžadují u hypoték na druhé bydlení vyšší zálohy a vyšší minimální kreditní skóre, což znamená, že je o něco těžší je získat než hypotéku na primární bydlení.

Ale nakonec, i když vzít si nákupní půjčku na koupi únikového domu nemusí být tak výhodné jako použít cash-out refi,z dlouhodobého hlediska můžete ušetřit peníze …které můžete použít na vybavení bytu.