Před podpisem smlouvy o komerčním pronájmu si položte tyto otázky

Po podpisu smlouvy o komerčním pronájmu kancelářské budovy nebo obchodních prostor a zaschnutí inkoustu je již příliš pozdě na změny. Je životně důležité, abyste rozuměli podmínkám nájemní smlouvy, jejich dopadu na vás a abyste si před podpisem smlouvy o pronájmu obchodních prostor vyjednali pro sebe co nejlepší podmínky. Začíná to znalostí pojmů jako „CAM“ a rozhodčí doložky.

Pokládejte si tyto otázky, abyste si byli jisti, že víte, do čeho jdete.

Přečetli jste si a pochopili celou nájemní smlouvu?

Ano, musíte si ji přečíst – slovo od slova. Může to být velmi dlouhý a nepříliš zajímavý dokument, ale rozhodně musíte vědět, co v něm je.

Mnoho pronajímatelů používá „standardní“ nebo „šablonové“ nájemní smlouvy, které obsahují obecné podmínky, jež jsou společné pro většinu nájemních smluv, takže se ujistěte, že jsou v nich zahrnuty podmínky, pokud jste si vyjednali něco jiného. Ujistěte se, že standardní znění a vaše zvláštní znění nejsou ve vzájemném rozporu.

I když pronajímatel sepsal nájemní smlouvu sám, nepředpokládejte, že má vše správně. Zkontrolujte datum zahájení, datum ukončení, nájemné, podmínky eskalace nájemného a další zvláštní podmínky, které jste si vyjednali. A především se ujistěte, že víte, k čemu jste podle podmínek nájemní smlouvy povinni. K čemu je pronajímatel povinen? Můžete nájemní smlouvu vypovědět?“

Vyjednali jste nejlepší možnou dohodu?

Nemusí jít nutně o hotovou věc jen proto, že jste dostali nájemní smlouvu k podpisu. Neznamená to, že tím končí jakákoli možnost vyjednávání. To nastane až po podpisu nájemní smlouvy oběma stranami.

Při čtení nájemní smlouvy si udělejte seznam všech ustanovení, která se vám nelíbí. Tento seznam zašlete svému potenciálnímu pronajímateli. Možná budete překvapeni, kolik toho bude ochoten změnit.

Rozumíte podmínkám CAM?

Ve většině nájemních smluv se používá termín „CAM“, nikoliv výslovně „údržba společných prostor“. Mělo by vám být přiděleno procento z poplatků CAM, za které jste zodpovědní. Váš poplatek se odvíjí od procentuálního podílu budovy, kterou si pronajímáte. Ujistěte se, že procento vychází z celkové velikosti budovy a že se nemění podle toho, jak velká část budovy je v daném okamžiku pronajata.

Část smlouvy o komerčním pronájmu týkající se CAM je pravděpodobně jednou z nejzmatenějších částí a pravděpodobně budete překvapeni, za kolik platíte. Zkontrolujte, zda neplatíte za věci, které se týkají marketingového úsilí pronajímatele nebo právních poplatků spojených s vyjednáváním nájemních smluv s jinými nájemci.

Další věci, které byste mohli chtít vyškrtnout, jsou jakékoli správní poplatky vyšší než 3 %, placení benefitů pro zaměstnance pronajímatele a náklady na vybudování dalších nájemních jednotek. Můžete a měli byste vyjednávat o podmínkách CAM.

Uvažovali jste o tom, že byste požádali o zastavení pronájmu CAM?

Většina nájemních smluv je v dnešní době „triple net“ nebo „net-net-net“, což znamená, že platíte nájemné plus poměrnou část poplatků CAM, daně z nemovitosti a často i náklady na opravy a údržbu nemovitosti. Můžete však pronajímatele požádat o pronájem se stop sazbou CAM, takže budete platit pouze za zvýšení poplatků CAM a daně z nemovitosti nad rámec počátečního roku pronájmu, který se často nazývá „základní rok“.

Pronajímatel vám za to může zvýšit základní sazbu nájemného, ale z nájemného se tím odstraní velká část „tajemného poplatku“. Případně můžete požádat o omezení CAM, aby se nemohl zvýšit o více než určité vyjednané procento. Věnujte pozornost tomu, jak a kdy se poplatky CAM v průběhu trvání nájemní smlouvy zvyšují.

Jaká je vaše odpovědnost za kapitálové výdaje?

„Kapitálové výdaje“ se v komerčním pronájmu obvykle týkají velkých stavebních výdajů, jako jsou střecha, základy, HVAC a další velké opravy a výměny. To, co je „standardní“, se může lišit město od města a nemovitost od nemovitosti, ale snažte se vyhnout podpisu jakékoli nájemní smlouvy, která přenáší břemeno těchto nákladů na opravy nebo výměny na vás jako nájemce.

Pokud váš pronajímatel požaduje, abyste tyto náklady hradili vy, existují kompromisy. Například pokud je v nájemní smlouvě uvedeno, že jste zodpovědní za opravy a výměnu vzduchotechniky, můžete pronajímateli navrhnout, aby vyškrtl „výměnu“ a aby se vaše povinnost oprav omezila na smlouvu o údržbě, třeba dvakrát ročně. Mohli byste nabídnout, že budete zodpovědní za všechny běžné opravy do určité maximální roční částky.

Je nájemní smlouva převoditelná?

Zjistěte si, zda má pronajímatel právo ukončit vaši nájemní smlouvu v případě, že požádáte o postoupení – právo na to, aby nájemní smlouvu převzal někdo jiný, pokud prodáte svůj podnik. Mnoho podniků zjistí, že jejich umístění je velkou částí jejich hodnoty. Některé podniky se snaží postoupit nájemní smlouvu, aby se z ní vyvlékly, ale pronajímatel bude chtít s postupníkem znovu jednat o podmínkách.

Může to zhatit váš prodej, pokud má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu, když požádáte o postoupení, proto požadujte, aby pronajímatel toto ustanovení odstranil – nebo alespoň umožnil jeho úpravu tak, aby se nevztahovalo na prodej vašeho podniku. Pochopte, že pronajímatel bude stále chtít mít právo postoupení odmítnout, pokud nový nájemce nebude finančně přijatelný.

Můžete mít podnájemce?

Běžná praxe přijímání podnájemce je podobná jako u postoupení nájemní smlouvy. Podnájemce je jiný podnik, který pracuje ve vašem pronajatém prostoru za vašich nájemních podmínek. Vy platíte nájem a druhá strana vám platí část nákladů.

Mnoho pronajímatelů podnájemníky nepovoluje, ale možná se budete chtít s někým podělit o náklady. Pokud si myslíte, že byste někdy v budoucnu chtěli přibrat podnájemníka, vyjednejte to s pronajímatelem ještě před uzavřením nájemní smlouvy.

Má nájemní smlouva rozhodčí doložku?

Mnoho smluv v dnešní době obsahuje rozhodčí doložky. Tyto doložky uvádějí, že obě strany souhlasí s tím, že případné spory budou řešit v rozhodčím řízení namísto sporu a obracení se na soud. Přečtěte si nájemní smlouvu a zjistěte, zda je rozhodčí doložka povinná. Ujistěte se, že máte právo podílet se na výběru rozhodce a dalších rozhodnutích pro rozhodčí řízení, pokud je dohodnuto.

Budete potřebovat osobní záruku?

Většina pronajímatelů smlouvu nepodepíše, pokud se za ni osobně nezaručíte, takže považujte za velké štěstí, pokud se vám podaří podepsat nájemní smlouvu bez takové doložky.

O povaze záruk se však může jednat. Zvažte poskytnutí záruky pouze na část doby nájmu nebo si vyjednejte záruku, která bude trvat pouze šest až dvanáct měsíců po ukončení nájmu.

Máte vytvořenou podnikatelskou strukturu?

Jestliže chcete, aby vás vaše podniková struktura chránila, musíte se ujistit, že je zavedena. Podejte stanovy společnosti v případě korporace nebo se ujistěte, že jste obdrželi stanovy organizace od státního tajemníka, pokud jste společnost LLC. Postarejte se o to před podpisem nájemní smlouvy. V některých státech se těmto dokumentům říká „osvědčení“.

Ujistěte se, že máte dokumentaci, která uvádí, že nájemní smlouva byla schválena vaší správní radou. Měli byste mít usnesení společnosti, které prokazuje, že vaše představenstvo nájemní smlouvu projednalo a schválilo. I když nemáte představenstvo, měla by existovat nějaká dokumentace o tom, že nájemní smlouva byla schválena.

Podtrženo a sečteno

Pronajímatel s vámi bude mnohem pravděpodobněji vyjednávat, pokud váš nájem tvoří 25 % většího majetku, než když váš prostor tvoří 3 % – to byste měli mít na paměti. Zvažte možnost najmout si právníka, který dokument přezkoumá a pomůže vám s jednáním, zejména pokud se s pronajímatelem dostanete do slepé uličky. Advokát vám může pomoci rozhodnout, kdy je třeba přestat a utéct a kdy se riziko vyplatí.