Kalifornská bytová krize

K odstranění překážek ve výstavbě je zapotřebí komplexních reforem

Kalifornský nedostatek bydlení zůstává klasickým příkladem nesouladu nabídky a poptávky, který žene ceny domů a nájmů na historická maxima. Kalifornští zaměstnavatelé čelí stále většímu nedostatku kvalifikovaných pracovníků, protože vysoké náklady na bydlení, zejména v pobřežních oblastech, vyhánějí pracovníky s nižší a střední kvalifikací z Kalifornie a hledají cenově dostupnější státy. Výrazný nedostatek cenově dostupného bydlení zůstává jednou z největších hrozeb pro jinak vzkvétající kalifornskou ekonomiku.

The California Exodus

Nedávný průzkum Edelman Trust Barometer zjistil, že 53 % obyvatel Kalifornie celkově a 63 % kalifornských mileniálů konkrétně zvažuje odchod ze státu kvůli vysokým životním nákladům. Pátý výroční průzkum Kalifornské obchodní komory „Hlas lidu 2019“ zjistil podobný pesimismus mezi pravděpodobnými voliči, přičemž přibližně 2 ze 3 voličů uvedli, že jejich děti by měly lepší budoucnost, kdyby Kalifornii opustily. Rekordně vysoký podíl (68 %) Kaliforňanů v nejnovějším průzkumu Public Policy Institute of California uvedl, že dostupnost bydlení je v jejich regionu velkým problémem.

Údaje z „American Community Survey“ amerického Úřadu pro sčítání lidu ukazují, že k odlivu obyvatel Kalifornie dochází již nejméně od roku 2007. Za posledních deset let opustilo Kalifornii přibližně 6 milionů obyvatel, což při zohlednění domácí migrace představuje čistou ztrátu 1 milionu obyvatel, tedy přibližně 2,5 % celkové populace státu, a stát přišel o roční příjem ve výši přibližně 26 miliard dolarů. Společné centrum pro studium bydlení Harvardovy univerzity řadí Kalifornii mezi tři státy s největším čistým domácím odlivem obyvatel.

Kalifornské podniky se rovněž potýkají s nedostupným bydlením a musí činit obtížná investiční rozhodnutí. Některé společnosti se po desetiletích působení v Kalifornii nedávno rozhodly odstěhovat. Například společnost Jamba Juice po 25 letech působení v Kalifornii přesunula své sídlo z Emeryville do Texasu. Společnost The North Face, založená v San Francisku v roce 1966, opustila v roce 2018 Bay Area a přesunula své sídlo do Denveru v Coloradu.

I technologičtí giganti jako Amazon, Facebook a Oracle se v poslední době rozhodli expandovat do měst mimo Kalifornii. Společnost Facebook investovala 1 miliardu dolarů do souboru pěti datových center umístěných ve Fort Worthu v Texasu. Společnost Oracle staví nový kampus v texaském Austinu, který bude velký jako 10 fotbalových hřišť. Společnost Amazon staví druhé sídlo za 5 miliard dolarů v Severní Virginii po celostátním hledání, při kterém zůstalo na užším seznamu společnosti pouze jedno kalifornské město.

Technologické společnosti si uvědomují historickou krizi bydlení a dopad nedostupného bydlení na své zaměstnance, a proto se nedávno zavázaly investovat miliardy dolarů do projektů dostupného bydlení v Kalifornii. Společnost Apple oznámila investice do dostupného bydlení ve výši 2,5 miliardy dolarů, společnosti Facebook a Google oznámily závazky ve výši 1 miliardy dolarů a společnost Airbnb plánuje investovat do dostupného bydlení v Kalifornii 25 milionů dolarů, abychom jmenovali alespoň některé z nich. I přes tyto významné soukromé investice však Kalifornie zoufale potřebuje podstatně více bytů postavených v rozsahu a tempem, jaké nebylo po desetiletí k vidění, aby se dostupné bydlení dostalo skutečně do všech oblastí státu.

2019 Kalifornská legislativa o bydlení

Gubernátor sice pomohl prosadit rozpočet, který zahrnoval přibližně 2 miliardy dolarů na financování bydlení a související infrastruktury, včetně 750 milionů dolarů na krátkodobé plánování a infrastrukturu, 500 milionů dolarů na podporu bydlení pro osoby s nízkými a středními příjmy, 500 milionů dolarů na zvýšení státní daňové úlevy na bydlení, 20 milionů dolarů na právní pomoc nájemníkům a 650 milionů dolarů na nouzové přístřešky a trvalé podpůrné bydlení.

Na legislativním zasedání v roce 2019 však byla přijata jen velmi omezená legislativa zaměřená na odstraňování překážek v bytové výstavbě nebo na poskytování pobídek nezbytných k dosažení guvernérova cíle 3,5 milionu nových bytů do roku 2025.

– Zákon SB 330 (Skinner; D-Berkeley) byl vzácným návrhem zákona o bydlení zaměřeným na nabídku, který v roce 2019 vyšel z legislativy a byl podepsán guvernérem. Cílem zákona SB 330 je snížit náklady na vydávání povolení a urychlit schvalování bytové výstavby tím, že poskytne jistotu ohledně poplatků za dopady výstavby, standardizuje počet slyšení, která může město uspořádat ke schválení projektů, a zakáže městům snižovat zóny nebo jinak odstraňovat územní kapacity. Zákon SB 330 bohužel platí pouze po dobu pěti let.

– Accessory Dwelling Unit Bills. Kalifornským zákonodárcům se podařilo navázat na úspěchy z předchozího roku a nechat guvernérem podepsat šest nových zákonů o doplňkových obytných jednotkách (Accessory Dwelling Unit, ADU): AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 a AB 670. Cílem těchto zákonů je odstranit místní překážky a podnítit větší rozvoj ADU s cílem pomoci zajistit dostupnější bydlení.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) byl pravděpodobně nejreformnějším, ale zároveň nejkontroverznějším zákonem na straně nabídky bydlení v roce 2019. SB 50 navrhoval zrušení některých územních omezení v blízkosti hlavních tranzitních tratí a pracovních center, což by pravděpodobně vedlo k faktickému zvýšení zón, a tím i k hustšímu bydlení v oblastech bohatých na tranzitní bydlení. Návrh zákona se zdržel ve fiskálním výboru Senátu a očekává se, že se k němu v roce 2020 vrátí s některými dalšími pozměňovacími návrhy.

– AB 1482. Poslanec David Chiu (D-San Francisco) a několik skupin na podporu nájemníků učinili z AB 1482 klíčovou prioritu svého legislativního programu na rok 2019. Zastánci formulovali AB 1482 jako návrh zákona proti zdražování nájemného, který vytváří novou celostátní normu zakazující zvyšování nájemného o více než 5 % plus index spotřebitelských cen (CPI) a vyžadující vystěhování z důvodu spravedlivého důvodu. Guvernér zákon brzy podpořil a podepsal. Navzdory tomu, že tento celostátní zákon o kontrole nájemného byl podepsán, plánují zastánci návrhu 10 v roce 2018 další iniciativu na kontrolu nájemného v hlasování v roce 2020.

Problémy bydlení by měl zákonodárce řešit v roce 2020

– Zneužití CEQA. Kalifornský zákon o kvalitě životního prostředí (CEQA) není jedinou příčinou nedostatku bytů, ale často je hlavní překážkou rozvoje bydlení v Kalifornii. CEQA vyžaduje, aby místní samosprávy prováděly podrobné přezkoumání diskrečních projektů před jejich schválením. CEQA chrání lidské zdraví a životní prostředí tím, že vyžaduje, aby vedoucí orgány analyzovaly dopady projektů a poté požadovaly, aby realizátoři projektů zmírnili případné významné dopady na životní prostředí.

Na rozdíl od většiny zákonů a předpisů v oblasti životního prostředí v Kalifornii je však CEQA prosazována prostřednictvím soukromých soudních sporů, a proto je zralá na zneužití soudních sporů, které mohou výrazně zpomalit nebo dokonce zastavit projekty bydlení, pokud si odpůrci nepřejí zvýšení hustoty ve svém sousedství.

CEQA může výrazně prodražit a prodloužit proces rozvoje bydlení. Dokonce i hrozba soudního sporu může developery odradit nebo podstatně zvýšit náklady na rozvoj bydlení, protože developeři vynakládají značné prostředky na přípravu a obranu svých projektů před odpůrci. A protože náklady na bydlení v konečném důsledku nesou budoucí kupci bytů, zákon CEQA nevyhnutelně zvyšuje ceny bydlení v Kalifornii, i když je projekt nezpochybnitelný.

Není možná náhoda, že náklady na bydlení v Kalifornii začaly výrazně růst ve stejném desetiletí, kdy kalifornský zákonodárce přijal zákon CEQA a zesílil odpor komunit proti výstavbě nových domů. Podle zprávy Úřadu legislativních analytiků se v letech 1970-1980 ceny domů v Kalifornii zvýšily z 30 % nad úroveň USA na více než 80 %.

– Místní finanční struktury upřednostňující komerční rozvoj. Různé typy zástavby (např. komerční, obytná, průmyslová) přinášejí různou výši daňových příjmů a nároků na služby. Finanční struktura místních samospráv v Kalifornii poskytuje městům a okresům mnohem větší fiskální pobídku ke schvalování nebytové výstavby nebo výstavby bytů s nižší hustotou.

Například komerční výstavba, jako jsou velká maloobchodní zařízení a hotely, často přináší městům a okresům nejvyšší čistý fiskální přínos, protože zvýšené příjmy z daní z prodeje a hotelů, které město získává, obvykle více než vyrovnávají náklady místní samosprávy na poskytování veřejných služeb. Naproti tomu bytová výstavba obvykle nepřináší přímé příjmy z daně z prodeje nebo hotelové daně a města a okresy ve státě obvykle dostávají pouze malou část příjmů z daně z nemovitostí. V důsledku toho města a okresy často motivují komerční výstavbu tím, že pro tyto účely vymezují rozsáhlé pozemky a nabízejí dotace nebo jiné výhody budoucím majitelům podniků.

– Snížení poplatků za rozvoj. Kalifornské místní samosprávy se při financování místních služeb, jako jsou školy, parky a dopravní infrastruktura, stále více spoléhají na poplatky za dopady rozvoje. Ačkoli tyto poplatky mohou financovat a často také financují nezbytnou infrastrukturu, mnoho místních jurisdikcí vybírá příliš zatěžující poplatky, které mohou omezovat bytovou výstavbu tím, že brání nebo odrazují od nové bytové výstavby, zejména cenově dostupné bytové výstavby. Poplatky za dopad na rozvoj nevyhnutelně zvyšují náklady na bytovou výstavbu, což následně zvyšuje náklady na bydlení.

SB 330 byl pravděpodobně jediným významným právním předpisem, který byl v roce 2019 podepsán a jehož cílem bylo řešit nebetyčně vysoké poplatky za dopad na rozvoj v Kalifornii. Návrh zákona sice nebránil tomu, aby místní jurisdikce stanovila na počátku poplatek za dopad na rozvoj, bránil však tomu, aby místní jurisdikce tento poplatek zvýšily v polovině povolovacího procesu. Návrh zákona byl bohužel zmírněn a jeho platnost skončila již po pěti letech. Jakýkoli pozitivní dopad, který by SB 330 mohl mít na zajištění jistoty developerů ohledně poplatků, je pouze dočasný.

– Odpor komunity vůči novému bydlení. Nedostatek bytů prohlubuje také odpor obyvatelstva k nové bytové výstavbě. Místní komunity se často obávají, že zvýšení hustoty bydlení změní charakter jejich čtvrti, zvýší dopravní zátěž, sníží hodnotu jejich domů a přinese novou kriminalitu. Místní obyvatelé často vyvíjejí značný tlak na místní úředníky, aby využili své pravomoci v oblasti územního plánování k potlačení nové výstavby.

V důsledku toho přibližně dvě třetiny měst a okresů v kalifornských pobřežních metropolích přijaly nařízení o kontrole růstu, která omezují rozvoj bydlení. Tato nařízení o regulaci růstu účinně omezují růst a následně zvyšují náklady na bydlení. Jedna studie zjistila, že každá další politika regulace růstu, kterou město přijalo, měla za následek 3% až 5% korelační nárůst cen bydlení.

A i tam, kde se místní úředníci nepodvolí tlaku komunity, poskytuje kalifornský proces iniciativy aktivním obyvatelům možnost obejít své místní úředníky a zasáhnout do místních územních rozhodnutí prostřednictvím procesu iniciativy a referenda.

– Přímé řešení bezdomovectví prostřednictvím dalších útulků a zařízení pro duševní zdraví. Průzkum CalChamber „People’s Voice 2019“ také zjistil, že 75 % respondentů uvedlo, že se bezdomovectví v Kalifornii zhoršuje, a 64 % uvedlo, že se bezdomovectví zhoršuje v jejich vlastním okolí.

Průzkum People’s Voice podporují údaje z nedávné zprávy Rady ekonomických poradců, podle níž téměř polovina (47 %) všech bezdomovců bez přístřeší ve Spojených státech žije ve státě Kalifornie. To odpovídá přibližně čtyřnásobku podílu Kalifornie na celkové populaci USA. Zpráva uvádí, že závažná duševní onemocnění, problémy se zneužíváním návykových látek, historie uvěznění, nízké příjmy a slabé sociální vazby zvyšují riziko bezdomovectví.

Kalifornie musí přijmout politiku, která nejen podstatně zvýší celkový bytový fond v celém státě, ale také přidá útulky pro bezdomovce a zařízení pro duševně nemocné, aby bylo možné bezprostředněji řešit rostoucí počet Kaliforňanů bez domova.

Stanovisko CalChamber

Kalifornská bytová krize vyhání mnoho obyvatel a podniků ze státu a odrazuje od příchodu nových investic. Nedostupné bydlení také nutí mnoho Kaliforňanů k mimořádně dlouhému dojíždění, což zvyšuje znečištění ovzduší, dopravní zácpy a snižuje produktivitu práce.

K odstranění překážek, které brání výstavbě bytů a zvyšují ceny nových bytů, je nutná komplexní reforma zákonů o životním prostředí a územním plánování. Komplexní přehodnocení a reforma zákona CEQA je jedním z rozhodujících kroků k urychlení bytové výstavby v Kalifornii. Zachování odkazu zákona CEQA, který chrání lidské zdraví a životní prostředí, není v rozporu se zefektivněním bytové výstavby.

leden 2020

.