Jak rychle realizovat zahradní komunity

Zahradní komunity jsou základem ambice britské vlády postavit v Anglii do poloviny roku 2020 300 000 nových domů ročně, aby se zmírnil nedostatek bytů. Prostřednictvím programu zahradních komunit vláda pomáhá financovat více než 20 projektů zahradních komunit, které by měly do poloviny století přinést 200 000 domů, přičemž nedávno bylo oznámeno další kolo projektů. Zahradní komunity obvykle zahrnují zahradní vesnice o 1 500 – 10 000 domech nebo zahradní města o více než 10 000 domech.

Vládní údaje však ukazují, že k červenci 2016 bylo ve Velké Británii dokončeno jen něco málo přes polovinu z 684 000 domů, na které bylo vydáno stavební povolení, a vzhledem k tomu, že ambiciózní vize místních rad a soukromých developerů pro lokality programu zahradních komunit přecházejí do praktické realizace, je zásadní, aby tyto strategické projekty poskytovaly širokou škálu kvalitních domů v rychlém tempu spolu s nezbytnou podpůrnou infrastrukturou.

Dosažení tempa a kvality

Přestože Zásady zahradních měst Asociace městského a krajského plánování (Town and County Planning Association) poskytují místním radám a developerům vynikající rámec, kterým se mohou řídit při realizaci rozsáhlých projektů bydlení a který stanoví jasné standardy pro tvorbu míst, udržitelnost, dlouhodobé řízení a rozvoj komunity, rychlejší tempo navrhování a rozvoje je často považováno za rozporné s vytvářením kvalitních míst. To však nemusí být pravda. Dostali jsme velmi omezený časový rámec pouhých devíti měsíců na územní plánování londýnského olympijského parku, abychom pomohli zajistit olympijské hry v roce 2012 a poskytli rámec pro realizaci významného projektu světové úrovně.

Na základě našich zkušeností zde uvádíme tři prvky, které jsou klíčové pro plánování zahradních komunit a které mohou pomoci uvolnit rychlejší realizaci a vytvořit atraktivní, živá a dobře propojená místa, kde lidé chtějí žít.

Zajistěte širší nabídku domů

Jak navrhuje Letwinova zpráva o rychlosti výstavby, která se zabývá tím, proč se domy staví tak dlouho, přestože mají stavební povolení, je možné dodat domy ve velkých strategických lokalitách rychleji tím, že se rozšíří nabídka domů.

Podle Letwinovy zprávy se zdá, že po vydání podrobného stavebního povolení pro velké lokality je základním faktorem rychlosti výstavby „míra absorpce“ neboli rychlost prodeje domů. Obecně je míra prodeje domů určena typem a cenou nabízených domů. Zahrnutí rozmanité nabídky domů od jednopokojových bytů po čtyřpokojové rodinné domy a bungalovy osloví širší okruh kupujících, což zvýší celkovou poptávku. To zase pomůže udržet hodnotu domů a životaschopnost programu, což povede k výraznému nárůstu počtu každoročně postavených domů.

Typicky se v lokalitách na zelené louce nabízejí převážně větší domy s více ložnicemi, protože rodiny jsou obvykle kupujícími, kteří jsou nejvíce ochotni vyměnit blízkost úřadu za otevřené zelené plochy a blízkost dobrých škol. Rozšíření skladby o více bytů – které často tvoří jen asi 20 % bytů v zahradních komunitách – a další specializované typy bydlení, jako jsou domovy pro seniory, však vytváří vyváženější a udržitelnější komunity v souladu s doporučeními Letwinovy revize.

Výzkum také ukazuje, že sídliště se 40 a více procenty dostupného bydlení mají o 40 % vyšší míru zastavěnosti ve srovnání se sídlišti s 10 až 19 procenty. Různorodost druhů bydlení, například výstavba nájemních bytů vedle bytů pro vlastníky, zároveň dále rozšiřuje trh a vyrovnává demografickou strukturu komunity.

Investice do kvalitní veřejné dopravy

Investice do kvalitní infrastruktury a služeb veřejné dopravy, jako jsou kvalitní a časté autobusové a rychlé dopravní spoje, nebo dokonce znovuotevření či přeměna opuštěné železnice na tramvajovou trať, jsou klíčové pro stimulaci větší poptávky ze strany kupujících, která je nezbytná pro podporu diverzifikovaného přístupu k bydlení. Například původní britská zahradní města Letchworth a Welwyn Garden City v hrabství Hertfordshire byla vybrána díky své poloze na železničních tratích, které nabízely spolehlivé spojení veřejnou dopravou do Londýna.

Zjednodušeně řečeno, přístup k dobré veřejné dopravě zvyšuje zájem lidí o bydlení v dané obci, protože jim dává možnost pohybovat se levně, rychle a bezpečně, aniž by potřebovali auto. Dobré možnosti veřejné dopravy jsou také katalyzátorem výstavby domů s vyšší hustotou, protože podporují širší nabídku aktivit a služeb a také zvyšují ceny nemovitostí. Kromě toho snižují plochu potřebnou pro parkování automobilů, což umožňuje intenzivnější zástavbu pozemků. Tyto souvislosti se mohou zdát zřejmé, ale často roztříštěná povaha nabídky veřejné dopravy mimo naše velká města má tendenci podkopávat snahy o integraci plánování v souvislosti s investicemi do veřejné dopravy.

Při územním plánování zahradních komunit může použití přístupu orientovaného na dopravu (TOD) vytvořit příznivý kruh, kdy investice do veřejné dopravy stimulují výstavbu s vyšší hustotou, což následně zvyšuje počet cestujících, a tím podporuje dlouhodobou životaschopnost poskytovaných služeb veřejné dopravy. Kromě toho by v mnoha případech byly dodatečné stavební a provozní náklady na vybudování vysoce kvalitních sítí veřejné dopravy jako součásti zahradní komunity relativně skromné, pokud by byly porovnány s celkovými náklady na strategickou infrastrukturu.

Zapojení „tradičních“ charakteristik města

Čím více zahradní komunity odrážejí charakteristiky tradičních měst, například zahrnutím zelených ploch a hřišť, tím větší je příležitost nejen vytvořit atraktivní a živá místa, ale také zahrnout rozmanitější bydlení, což posiluje hlavní myšlenku týkající se rozmanitosti bydlení vedoucí k vyšší míře absorpce, a tedy i zastavěnosti. Například malebné jezero se může přirozeně hodit k tomu, aby kolem něj byly postaveny domy s pečovatelskou službou nebo byty s balkony.

Určit, které charakteristiky a kam zahrnout, je možné na základě důkladného zvážení místa a přírodních hodnot krajiny. Provedení této včasné analýzy během územního plánování pomůže zajistit, aby byla vypracována strategie tvorby místa, která podpoří vytvoření řady různých a charakteristických čtvrtí v rámci zahradní komunity, jež osloví širokou škálu typů bydlení, životních stylů a nakonec i kupujících.