Earnest Money Deposit(aka Good Faith Deposit)

Kdo, co, kde, kdy a proč (a možná i proč, ne?)

V realitním žargonu je Earnest Money Deposit (EMD) známý také jako Good Faith Deposit v eskontním žargonu. Jedná se o peněžní zálohu, kterou kupující nabízí prodávajícímu jako dobrou víru při podpisu smlouvy o koupi majetku prodávajícího, která má být zapečetěna a předána držiteli úschovy, aby ji jako neutrální třetí strana uschoval.

Aha! Jednou větou jsem se postaral o všechna „W“ v tématu.

Naneštěstí, protože jde o PENÍZE a lidé se jich neradi zbavují s odůvodněním (nebo bez něj), bude tento článek o něco delší než jen tento jeden odstavec. Škoda.

Vraťme se tedy zpět a věnujme se každému „W“ samostatně.

Kdo

Jistě to není rocková skupina, to určitě ne, ale KDO dává EMD, je vždy strana, která chce dané aktivum a zavázala se ke koupi, obvykle za splnění několika podmínek.

Co

V běžných transakcích je nejjednodušší formou převoditelného instrumentu měna. Jinými slovy stará dobrá hotovost. Jelikož se escrow společnosti řídí přísně, pokud jde o přijímání hotovosti, je nutné, aby ji kupující převedl do formy šeku, pokladního šeku nebo převodních prostředků.

To neznamená, že to může být pouze hotovost; vkladem v dobré víře mohou být i jiné typy aktiv, které je kupující ochoten vydat a prodávající je ochoten použít jako zástavu k zajištění transakce. Například růžový lístek na auto nebo certifikáty podepsané na určité akcie atd. Escrow Officer bohužel nemusí mít možnost tyto typy aktiv držet a co se stane, pokud se hodnota aktiv v průběhu trvání transakce sníží nebo zvýší? Jaká bude skutečná peněžní hodnota, kterou lze stanovit v závěrečném prohlášení? Co se stane, pokud nastanou komplikace a transakce ztroskotá? Hotovost v bance je tedy nejlepším přítelem člověka, a proto se jí říká Earnest Money Deposit.

Kde

Jak bylo uvedeno v části Co, záloha v dobré víře se obvykle předává do úschovy Escrow Holderovi. Pokud nyní nevíte, co nebo kdo je Escrow Holder, jedná se o „settlement agent“ nebo „stakeholder“ (mnoho názvů pro stejnou roli), který je neutrální třetí stranou určenou kupujícím a prodávajícím. Je to depozitář finančních prostředků a dokumentů, podněcuje strany, aby splnily sepsanou smlouvu, a když se tak stane, převede a vymění uvedené finanční prostředky a dokumenty konečné straně. Na tomto místě je článek o úloze kalifornské úschovy:

Finanční prostředky poskytnuté držiteli úschovy jsou drženy v důvěře a uloženy na federálně pojištěném bankovním účtu – v jazyce úschov se tomu říká „svěřenecký účet“. Strany si mohou myslet něco jiného, ale v době, kdy transakce probíhá, nepatří tento EMD ani kupujícímu, ani prodávajícímu. To je důležité, protože později budeme hovořit o tom, co se stane, pokud se transakce zruší.

Kdy

Jakmile Kupující učiní nabídku na koupi, následuje obvykle okamžitě EMD. Někdy je šek nabídnut současně s nabídkou prodávajícímu nebo jeho zástupci. Pokud je nabídka přijata, je šek s přijatou nabídkou předán držiteli úschovy a je otevřena úschovní transakce. Někdy se stává, že kupující předá EMD přímo na účet prodávajícího, ale to je vzácné, pokud kupující a prodávající nemají vzájemně důvěrný vztah. Obvykle se strany navzájem neznají a vyžadují, aby se prostředníkem stala třetí strana. Nezáleží na tom, kdo peníze dostane, KDY obvykle dojde k otevření transakce nebo krátce poté.

Proč

Řekněme, že jste Prodávající s cenným majetkem, který chcete prodat, a existuje libovolný počet zájemců o koupi. Po sjednání konečné prodejní ceny si kupující bude chtít být jistý, že vás na této ceně udrží, a vy již nebudete zvažovat jiné nabídky. Vy si naopak chcete být jisti, že kupující svou nabídku na koupi myslí upřímně, protože jste se vzdali možnosti dalších nabídek. Jako pobídku k tomu, abyste smlouvu dodrželi, složí kupující peněžní zálohu, aby prokázal, že jedná v dobré víře. Odtud „záloha v dobré víře“ nebo „záloha na jistotu“.

Existuje důvod, proč ne?

Existuje okamžik, kdy záloha na jistotu NENÍ nutná? Ano, a to může být tehdy, když si obě strany bezvýhradně důvěřují, že transakce bude dotažena do konce. Dobrým příkladem je prodej mezi příbuznými. Neexistuje žádný zákon, který by stanovil, že musí existovat počáteční vklad, aby bylo možné smlouvu dokončit.

Teď, když jsme skončili s „W“, jsou tu další úvahy:

Kolik?

Jako neexistuje žádný zákon, který by stanovil, že musí existovat počáteční vklad, tak neexistuje žádný zákon, který by stanovil, kolik by měl být, pokud se o něm uvažuje. To je součástí jednání mezi stranami a může vycházet z toho, jaká je v dané oblasti obvyklá praxe. Kupující by chtěli méně pro případ, že se transakce nezdaří; prodávající mohou chtít více, aby se ujistili, že kupující plní.

Co se děje s EMD v průběhu transakce?

Jelikož záloha v dobré víře je zárukou kupujícího, že bude plnit, jsou k ní vždy připojeny určité vazby a tyto vazby se obvykle nazývají podmínky nebo „podmíněnosti“ transakce. Jakmile jsou nepředvídané podmínky splněny, transakce se posouvá kupředu a EMD se stává součástí zálohy na kupní cenu. Pokud se nepředvídané podmínky nepodaří splnit, obvykle smlouva vyzývá všechny strany k odstoupení od smlouvy a vrácení EMD kupujícímu.

Může být EMD použit k zaplacení účtů před uzavřením smlouvy?

Finanční prostředky jsou drženy ve svěřeneckém fondu a po jejich složení nepatří ani kupujícímu, ani prodávajícímu. Jakékoli nakládání s nimi (nebo jejich částí) bude vyžadovat souhlas obou stran. Například pokud existuje Sdružení vlastníků domů, které vyžaduje zálohové poplatky za uvolnění dokumentů pro Kupujícího k nahlédnutí, požádáme Prodávajícího o zálohu, místo aby se dotkl EMD. Pokud to nedokáže, pak, aby je mohl vzít z EMD, bude muset Escrowder sepsat dodatek, aby strany souhlasily s použitím prostředků na úhradu.

Zrušení smlouvy – různé záludné scénáře

Jak již bylo řečeno, pokud nelze splnit nepředvídané podmínky, lze smlouvu zrušit, pokud je takto sepsána, a EMD vrátit Kupujícímu, jakmile se zrušením písemně souhlasí všechny strany. Důležité je, aby všechny strany písemně souhlasily se zrušením smlouvy a vrácením peněžních prostředků.

• Co se stane, pokud jsou nepředvídané náklady splněny nebo odstraněny a kupující nebo prodávající se rozhodne, že nechce pokračovat? To je scénář, který přichází do hry častěji, než je nám milé, a neexistuje jediné jisté řešení. Kupní smlouva a pokyny k úschově podepsané stranami je činí odpovědnými za obsah podle smluvního práva . Pokud se některá ze stran rozhodne nepokračovat a důvodem její žádosti o zrušení není podmínka, která byla uvedena ve smlouvě, dostává se tato strana do prodlení.

Pokud by to byl kupující, možnost ztráty tohoto EMD se stává velmi reálnou, protože to je důvodem EMD – zajištění proti tomu, že kupující smlouvu nesplní.

Pokud to byl Prodávající, pak si nechává otevřenou cestu k žalobě a/nebo k podání Lis Pendens na nemovitost, což by mu fakticky zabránilo v prodeji vůbec, dokud by se záležitost nevyřešila.

• Co se stane, když kontakt vyzývá k 21denní lhůtě pro nepředvídatelné výdaje, je 22. den a Kupující své nepředvídatelné výdaje neodstranil? Může prodávající požadovat odstoupení od smlouvy a vzít si EMD jako svou likvidační škodu?“ Co se stane, když transakce jen tak leží, protože kupující nemůže odstranit své podmíněnosti, a přesto se nechce vzdát? Jaký je postih prodávajícího? Zde jsou některé z jeho možností:

– Jednat s Kupujícím! Dát mu přiměřený dodatečný čas na dokončení

– Požadovat okamžité uzavření nebo zrušení a vzít si EMD jako smluvní pokutu

– Požadovat okamžité uzavření nebo zrušení a vrátit Kupujícímu EMD

• Co se stane, pokud došlo k předčasnému uvolnění EMD Prodávajícímu a pak se transakce zruší? Ano, existuje mnoho transakcí, u nichž prodávající do smlouvy napíše, že EMD bude prodávajícímu vydáno, jakmile budou odstraněny určité (nebo všechny) nepředvídatelné okolnosti.
  Pokud kupující souhlasí, musí pochopit, že s EMD za dveřmi bude následné zrušení transakce a snaha získat peníze zpět vážně obtížné, protože se spoléhá na to, že prodávající dobrovolně vrátí prostředky. To v té době není snadné. Proto se předčasné uvolnění prostředků nedoporučuje, pokud strany skutečně nevědí, co dělají.

Nikdy neexistuje jisté řešení, často se setkáváme s tím, že rozhovor začínáme slovem „záleží“. Vše je otázkou pohledu na okolnosti toho, co se stalo, a následného vyjednávání, zda existují společné body. Je třeba zdůraznit, že ať už je řešení jakékoliv, musí být písemně odsouhlaseno oběma stranami. Někdy se nepodaří najít žádné řešení a je třeba zapojit velké zbraně. Dopis advokáta může být další pákou nátlaku. Nikdo nechce mít náklady na soudní řízení…

Co se stane, když nedojde k dohodě? Pokud žádná není, pak prostředky zůstanou na svěřeneckém účtu držitele úschovy, dokud se nedosáhne dohody, ať už to trvá jakkoli dlouho. Měl jsem jeden spis, ve kterém jsem držel prostředky 5 let, protože nedošlo k žádnému řešení. můj spis byl zrušen, nemovitost byla dávno prodána někomu jinému, ale nikdo se nedokázal dohodnout, jak vyřešit otázku vkladu v dobré víře. Proto jsem na začátku tohoto článku zmínil, že jakmile jsou prostředky složeny na svěřenecký účet, nepatří ani kupujícímu, ani prodávajícímu. Nárok na ně mohou mít oba.

Pokud se spor stane sporným a přejde do soudního řízení, pokud není držitel úschovy do soudního řízení zapojen, má právo vyřadit se z rovnice tím, že podá interpleader a pošle prostředky k soudu. Soudy pak prostředky zadrží až do vyřešení soudního sporu.

Existuje mnoho dalších scénářů zrušení smlouvy. Tento článek se jimi nezabývá, protože zrušení smlouvy může zahrnovat právní otázky, které autor nemůže komentovat. Čtenáře upozorňujeme, aby pro své konkrétní případy vyhledali nezávislého právního poradce.

Při tvorbě tohoto článku jsme zjistili, že se jedná o nejčastější dotazy, které jsou nám kladeny:

• Můžeme dostat zpět zálohu
• Kdy můžeme dostat zpět zálohu
• Co se stane s penězi v úschově, pokud kupující odstoupí od smlouvy
• Může si prodávající ponechat mou zálohu
• Je to možné? je záloha v úschově vratná
• Kdo drží zálohu v úschově
• Co se stane s penězi v úschově, pokud kupující od prodeje odstoupí
• Mohou být peníze v úschově vráceny

Možná, tento článek na tyto otázky odpoví, protože „záleží“ je tak mlhavá odpověď!

Pokud máte další otázky nebo scénáře, o kterých byste chtěli mluvit, kontaktujte nás. Otázky si zaslouží odpověď, nebo alespoň nejlepší odpověď, jakou můžeme dát.

Tento článek budeme aktualizovat, pokud se k nám dostanou nové scénáře, takže se nezapomeňte čas od času vrátit!

• O Julianě
• Knihy
• Kontakt Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Další informace o Julianě najdete zde

Dobré zprávy! Kniha „The Art of Escrow“ je na světě! Hledejte ji na www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

K dostání na Amazonu.com

• Když se půjčka prodala a vy jste jen uzavřeli Escrow – 6. dubna 2020
• Mechanics Lien – 7. října 2019
• Jste cizinec a potřebujete vědět o amerických zákonech o srážkách FIRPTA? – 20. února 2019
• Když se FIRPTA
  Withholding pokazí – 20. února 2019
• Je vaše vlastnictví nemovitosti
  v dobré kondici? – 15. ledna 2019

Zobrazit všechny články

Připojte se k našim bezplatným fórům Viva Escrow

Připojte se zde…