Costa-Hawkins.com

Dvě nedávná stanoviska týkající se vystěhování vlastníků a příbuzných analyzují nejasnou oblast „dobré víry“.

V případu DeLisi v. Lam zvítězili vystěhovaní nájemníci v soudním sporu o vystěhování ve zlé víře. Collin Lam a Kimberly Wong koupili čtyřbytovou budovu plně obsazenou nájemníky v sanfranciské čtvrti Outer Richmond. Odvolali se na ustanovení města o nastěhování vlastníka (OMI), aby ukončili nájemní vztah v jednotce č. 2. Jakmile se nastěhovali, učinili totéž, aby získali zpět jednotku 1 pro Kimberlyina bratra Jordana na základě ustanovení o nastěhování příbuzných (RMI). Nájemníci obou jednotek jednotku vyklidili a poté ji zažalovali s tím, že výpovědi byly učiněny ve zlé víře, že Collin a Kimberly v ní ve skutečnosti nebydleli a že ustanovení RMI se ve skutečnosti týkalo vystěhování dlouhodobých nájemníků, nikoli přání bratra jednotku obsadit.

Vlastníci osvědčili svůj silný vztah k sousedství a blízkým příbuzným a uvedli, že si vybrali jednotku 2, protože přízemí bude lepší pro dítě a babičku. Pro nastěhování Jordana se rozhodli poté, co před několika měsíci přišel o práci.

Jordan se skutečně nastěhoval. Jeho výpověď však u poroty vyvolala obavy. Například nehovořil o tom, zda bude platit nájem, ale „očekával, že pravděpodobně bude“ (porušení statutu RMI). Před nastěhováním nebyl uvnitř jednotky 1 a neznal její uspořádání. Se svou přítelkyní zvažoval, že se z oblasti odstěhuje za prací. Porota neměla pro toto vysvětlení pochopení. Přestože se majitelé a bratr skutečně nastěhovali, jak vyžadoval zákon, vynesla verdikt ve prospěch nájemníka a konečný rozsudek 462 450 USD!

V odvolání majitelé namítali, že aplikace zákonů soudem prvního stupně umožnila „nájemcům a porotcům nahlížet za dodržování ustanovení RMI ze strany pronajímatelů, aby na základě dohadů o motivaci pronajímatelů rozhodli, zda skutečně jednali ze správných důvodů, a činili je odpovědnými za to, že měli ‚špatné úmysly‘, i když jejich jednání jinak splňovalo požadavky zákona“.“

Odvolací soud nicméně potvrdil rozsudek ve věci DeLisi v. Lam v nepublikovaném stanovisku, přičemž poznamenal, že požadavek „dobré víry“ je přípustným, věcným omezením vystěhování. Nestačilo pouze dodržet mechanické požadavky nařízení o nájemném. Soud toto stanovisko zveřejnil brzy poté, co o to požádalo několik advokátů nájemníků. (Nezveřejněná stanoviska jsou závazná pouze pro strany, zatímco zveřejněná jsou závazná i pro veřejnost).

Mimochodem v jiné části města žalovali Robyn a Ian Reynoldsovi svého bývalého pronajímatele Coryho Laua, který využil statutu OMI a nastěhoval se do jejich bytu nad svým obchodem s alkoholem na North Beach. U soudu se nájemníkům podařilo obrátit dobrá fakta ve špatná. Lau měl v úmyslu se nastěhovat, aby nemusel dojíždět za svými pracovními povinnostmi ze San Bruna sedm dní v týdnu a dvanáct hodin denně, což bylo o to naléhavější, že se mu zvyšoval vlastní nájem. To jen vyvolalo zkoumání, zda nelhal o tom, o kolik přesně se podle něj nájemné zvýší, když nájemníkům vysvětloval své pohnutky. Advokát nájemníků dokonce nechal porotu zvážit, zda měl Lau vystěhovat jiného nájemníka, který v rozporu s nájemní smlouvou využíval Airbnb. Lau toto (napravitelné) chování napravil, ale nájemníci tvrdili, že měl druhého nájemníka vystěhovat z důvodu zavinění a přestěhovat se do jiné jednotky, než chtěl, s jiným oprávněným důvodem, než zamýšlel. Přestože se Lau nakonec ničeho nedopustil, porota ho uznala odpovědným za 670 574 dolarů!

Soudce prvního stupně vyhověl Lauově žádosti o vydání rozsudku bez ohledu na rozsudek. Odvolací soud rozsudek potvrdil v nepublikovaném stanovisku, přičemž souhlasil s tím, že „požadavky ‚dobré víry‘, ‚bez postranního důvodu‘ a ‚poctivého záměru‘ nevyvolávají rozsáhlé zkoumání obecného chování a motivace vlastníka, který se snaží získat zpět vlastnictví jednotky“. Relevantním šetřením je, zda se do bytu nastěhovali během tří měsíců a stále v něm bydleli.

Na základě žádosti o zveřejnění od San Francisco Apartment Association a Small Property Owners of San Francisco zveřejnil odvolací soud rozsudek ve věci Reynolds v. Lau. Rozsudek ve věci DeLisi v. Lam shledal odlišným (vzhledem k důkazům, že Jordan nemusel mít v úmyslu zřídit si dlouhodobé hlavní bydliště) a konstatoval, že pokud je „dominantním motivem pronajímatele pro znovuzískání vlastnictví obývat jednotku jako své hlavní bydliště po dobu nejméně 36 nepřetržitých měsíců, jiné vedlejší důvody, jako jsou finanční pobídky nebo osobní preference, obecně nemohou být důvodem pro porušení nařízení o nájemném“.

Navrhovatelé nás upozorňují na nedávno zveřejněné stanovisko našich kolegů z druhého oddělení tohoto soudu, DeLisi v. Lam. DeLisi potvrdil rozsudek poroty, která shledala vlastníky čtyřbytového domu v rozporu s nařízením o nájemném v San Franciscu na základě jejich vystěhování stávajícího nájemníka za účelem usnadnění nastěhování příbuzného. DeLisi považujeme za odlišný případ, neboť byly předloženy důkazy, že příbuzný nemusel mít v úmyslu zřídit si dlouhodobé hlavní bydlení. (Viz id. na str. *11 .) Zde bylo nesporně prokázáno, že Lau a jeho snoubenka usilovali o získání vlastnictví domu 456 Broadway jako svého dlouhodobého hlavního bydliště a od té doby v něm žijí. Společnost DeLisi nechápeme tak, že by naznačovala, že vlastník může porušit nařízení o nájemném, pokud má kromě dobré víry v záměr zřídit si dlouhodobé primární bydlení i jiné motivy. Pokud je dominantním motivem vlastníka pro znovuzískání vlastnictví obývat jednotku jako své hlavní bydliště po dobu nejméně 36 nepřetržitých měsíců (§ 37 odst. 9 písm. a) bod 8 písm. i)), jiné vedlejší důvody, jako jsou finanční pobídky nebo osobní preference, obecně nemohou být důvodem pro porušení vyhlášky o nájemném.

Verze tohoto článku původně vyšla ve zpravodaji Small Property Owners of San Francisco z října 2019.

.