Berechnung der Wertminderung

Die Bemessung des Schadensersatzes war noch nie einfach, aber die Bezifferung der Wertminderung als eine Form des Schadensersatzes stellt Prozessanwälte und Gerichte zunehmend vor einige Probleme.

Die Situation ist vergleichbar mit dem Verkauf oder der Refinanzierung eines Autos. Wenn Ihr Auto bei einem Unfall beschädigt wurde, können sich die Reparaturen negativ auf den Wert des Autos auswirken, wenn Sie es später verkaufen oder refinanzieren wollen, ungeachtet des allgemeinen Wertverlusts des Fahrzeugs. Diese Wertminderung wird auch als Wertverminderung bezeichnet. In der Versicherungswelt ist dies ein Konzept, das entwickelt wurde, um den Wertverlust nach einem Unfall abzuschätzen. Die Berechnung kann jedoch auf sehr unterschiedliche Weise erfolgen, je nachdem, wer den Wert ermittelt. Doch damit genug über Autos.

In der Rechtswelt hat sich ein aktueller Fall mit der Frage befasst, wie man am besten an die Berechnung der Wertminderung herangeht, und hat den flexiblen Ansatz hervorgehoben, der von den Parteien zu wählen ist. In der Rechtssache Moore und andere gegen National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) ging es um den Kauf einer Wohnung über ein Darlehen, das durch eine Hypothek bei einer Bank gesichert war. Den Käufern der Wohnung wurde ein Hypothekenangebot unterbreitet, ohne dass die Bank einen Home Buyers Report einholte, obwohl die Käufer die Bank angewiesen hatten, einen solchen einzuholen. Bei den Käufern entstand der Eindruck, dass der Bericht positiv ausgefallen war, tatsächlich befand sich die Wohnung jedoch in einem schlechten Zustand und musste umfassend renoviert werden. Der Kauf wurde abgeschlossen, und die Käufer wurden auf den Zustand der Immobilie aufmerksam. Die Käufer konnten sich die Reparaturen nicht leisten und erhoben Klage gegen die Bank mit der Begründung, dass sie die Wohnung nicht gekauft hätten, wenn sie den Bericht erhalten hätten, der sie auf die Probleme aufmerksam gemacht hätte.

Zwischen den Parteien entbrannte ein Streit über das richtige Maß des Schadensersatzes in diesem Fall. Die Käufer vertraten die Auffassung, dass es sich um die Reparaturkosten handele, während die Bank der Ansicht war, dass es sich um einen Betrag handele, der der Wertminderung der Wohnung entspreche (was dem üblichen Ansatz entspricht). Der Richter der ersten Instanz entschied zugunsten des Käufers. Die Bank legte beim Gericht für Technik und Bauwesen Berufung ein, scheiterte jedoch. Der Berufungsrichter, Herr Richter Birss (im Bild), verweist auf vier Schlüsselpunkte, die den Kern der Prozessstrategie und die Grundlagen der Berechnung der Wertminderung treffen.

Erstens ist die Wertminderungsregel in der Rechtssache Phillips gegen Ward 1 WLR 471 (wonach die korrekte Bemessung des Schadensersatzes eine Summe ist, die der Wertminderung der Immobilie entspricht) fast immer angemessen, wenn eine Immobilie nach einer fahrlässigen Beratung durch Gutachter oder Anwälte erworben wurde – aber sie ist keine unveränderliche Regel und sollte nicht mechanistisch angewendet werden. Im Wesentlichen sollten die Parteien sicherstellen, dass sie die besonderen Umstände einer Angelegenheit in ihrer Gesamtheit betrachten und einen flexiblen Ansatz anwenden. In diesem Fall entschied Richter Birss, dass die Wertminderung anhand der von den Käufern geltend gemachten Reparaturkosten bestimmt werden kann.

Zweitens kann die Wertminderung in einem geeigneten Fall durch die Reparaturkosten bestimmt werden. Unter den Umständen des vorliegenden Falles hatte der Richter der Vorinstanz zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Reparaturkosten der einzige praktische Indikator für die Wertminderung des Vermögensgegenstandes sind.

Drittens wies Richter Birss darauf hin, dass es bei der Bemessung des Schadensersatzes auf der Grundlage der Wertermittlung häufig vorkommt, dass die zahlende Partei nur bereit ist, einen Standpunkt zur Minderung des Schadensersatzes einzunehmen und nicht bereit ist, eine Zwischenposition einzunehmen, auch nicht als Ausweichmöglichkeit. Er stellte fest, dass dies zwar auch bei den empfangenden Parteien der Fall ist, dass dies aber seiner Erfahrung nach häufiger bei den zahlenden Parteien der Fall ist. In diesem Fall war der Eindruck von Richter Birss in der Berufungsverhandlung, dass, wenn er den Anwalt der Bank nicht um einen Zwischenbetrag für die Wertminderung gebeten hätte, kein Zwischenbetrag vorgebracht worden wäre, und er kommentierte weiter, dass „die Zwänge der Anwaltschaft die Parteien oft dazu bringen, diese Taktik anzuwenden, aber das kann nach hinten losgehen“. Der Mittelweg ist oft ein Bereich, in den sich Prozessanwälte nur ungern begeben, aber wie hier gezeigt wurde, kann es den Mandanten am Ende mehr Geld kosten, wenn man keine alternative Position in Betracht zieht.

Schließlich sticht aus diesem Urteil die Bemerkung von Herrn Richter Birss hervor, dass es dem Richter der Vorinstanz zwar nicht freistand, einen anderen Ansatz zu wählen, und dass es ihm insbesondere auch freistand, eine andere Berechnung für die Wertminderung vorzuschlagen, die unter den Reparaturkosten lag, und diese zuzusprechen. Dies ist ein interessanter Vorschlag, der wieder einmal die Bedeutung einer Zwischenposition unterstreicht.

Wie die Argumentation von Herrn Richter Birss in dieser Rechtssache zeigt, ist die Berechnung der Wertminderung ebenso wie der Begriff der Versicherung ein flexibler Begriff und kann je nach den Umständen des Einzelfalls ausgelegt werden. Praktiker sollten sich dessen bewusst sein, wenn sie ihre Klienten zu Ansprüchen beraten, die eine Wertminderung beinhalten.